リースバックの仕組みは？メリットと利用時の注意点を解説

老後の物件売却の方法の一つに、自宅売却後も自宅に住めるリースバックがあります。
しかし、リースバックと検索すると「ヤバい」「デメリットしかない」などネガティブ情報が並びます。本当にデメリットしかないのでしょうか。

そこで今回はリースバックの仕組みとメリット・デメリット、利用時のポイントを詳しく解説します。気になっている人は参考にしてみてください。

リースバックの仕組み

リースバックとは、自宅の売却と売却した家の賃貸契約をセットにした仕組みです。簡単に言えば、「家を売った会社から同じ家を借りる」ことになります。

リースバックでは不動産会社やファイナンス会社が買主となり、売却と同時に賃貸契約を結びます。そのため、自宅の売却でまとまった資金を得た後も同じ自宅に住むことが可能です。契約に買い戻し特約があれば、後から家を買い戻すこともできます。

リースバックの賃貸契約

リースバックの賃貸契約には２つの種類があります。

普通借家契約
賃貸期間を定めず、長く借りられる契約です。契約更新が可能で、買主が望む限り長く住み続けることができます。通常、売却価格は安くなる傾向があります。
定期借家契約
決まった期間だけ借りる契約です。更新はできないため、契約満了時には退去しなければなりません。通常は一定期間しか住めませんが、その分売却価格は高くなる傾向があります。

普通借家契約か定期借家契約のどちらが適しているかどうかは、住む人のライフスタイルや価値観、年齢等によって異なります。どちらの契約にするか、相談しながら選べる業者がおすすめです。

リースバックのメリット

リースバックのメリットは主に４つです。

1.住み慣れた家に住み続けられる

リースバックは引っ越しが必要ないため、売却後もなじみのある家で今までどおりの生活を続けられます。新しい住居を探す手間やストレス・不安など、新生活における心配事がありません。

2.まとまった資金を得られる

リースバックで得た売却資金は、各種ローンの一括返済や老後資金、医療費など、さまざまな用途に活用できます。一般的な仲介の不動産売却では、買い手探しや買い手候補の内見対応などで時間がかかります。その点、リースバックであればよりスピーディな資金調達が可能です。

3.相続対策に有効

生前に売却しておけば、相続税に関する種々の負担が子どもに及ぶことがありません。自宅の相続では「小規模宅地等の特例」を適用すれば相続税負担を抑えられますが、この特例を適用するには相続税申告が必要です。相続人が複数いる場合はより手続きが大変になるでしょう。そのため、子どもたちの負担や相続トラブルの回避を考え、売却しておくという親御さんは少なくありません。

4.不動産の維持管理負担が激減

リースバック契約以降は賃貸住宅に住む形になるため、さまざまな維持管理負担が激減します。持ち家の際にかかっていた固定資産税（人によっては＋都市計画税）の支払いや定期的な修繕費、災害時の補修費の工面で頭を抱えることがなくなります。

リースバックのデメリットと対処法

リースバックには３つのデメリットがあるため、対処法とあわせて解説していきます。

1.売却価格が相場より低くなりがち

通常の売却は不動産会社が広く一般の人に購入を募る「仲介」ですが、リースバックは不動産会社やリースバック会社が直接物件を買い取る「買取」になります。買取の場合は不動産会社も利益も確保する必要があるため、仲介に比べると売却価格はどうしても安くなる傾向があります。

とはいえ、リースバックには今の家に住み続けられる点や、買主を探す手間を省きスピーディに資金調達できるメリットがあります。通常の売却では、こうしたメリットを得ることはできません。売却価格だけで考えるのではなく、リースバックで得られるメリットもふまえて、総合的に考えることが大切です。考えた結果、メリットがデメリットを上回る場合には、リースバックの利用を検討しましょう。

2.賃貸料・居住期間によっては割高

一概には言えませんが、賃貸料や居住期間によっては通常売却よりも割高になる可能性があります。あらかじめ売却金額をどれくらい手元に残したいのか、どれくらい居住したいのかをふまえたうえで数パターンのシミュレーションを作り、損にならない暮らし方をイメージしておきましょう。また、具体的にシミュレーションの相談ができるかどうかも、業者選びの大事なポイントです。

3.賃貸契約内容によっては自由度が低くなる

リースバック契約以降は借家になるため、不動産の所有権を失います。契約内容によっては、住みにくさを感じる可能性もあるでしょう。これまでと同じ生活を続けられるはずのリースバックで、逆に不自由な生活になるのは本末転倒です。

リースバックを検討する際は、売却価格だけではなく賃貸契約の内容もあわせて、借り手にとって不利な条項がないか確認しておきましょう。また、こちらから尋ねる前に賃貸契約の内容を具体的に教えてくれる業者を選ぶことも大切です。

リースバックをうまく利用するポイント

リースバックは「今の家に住みながらまとまった資金を得たい人」「自分の死後、自宅の相続問題で家族を困らせたくない人」には魅力的な仕組みです。一方で、デメリットを理解しておかなければ損してしまう可能性もあるため、以下のポイントは要チェックです。

リースバックでの売却価格
賃貸料
居住期間
賃貸契約の内容

まずは複数の不動産会社やリースバック事業者で相見積もりを取り、上記のチェックポイントを比較しましょう。そのうえで、これらのポイントをしっかりと説明してくれる、信頼できる業者かどうかを見極めることも大切です。

実は、自宅に住みながらまとまった資金を得る方法は、リースバックだけではありません。リバースモーゲージやローンの見直しといった方法もあります。リバースモーゲージでは条件に合わない場合、他の方法で自宅に住む方法を提案してくれるかどうかも、業者選びの大事なポイントです。

まとめ

自宅売却と賃貸契約をセットにしたリースバックは、引っ越し不要でスピーディな資金調達ができる仕組みです。

買い手を探す手間や引っ越しの負担がない点が大きなメリットですが、メリットと引き換えに仲介の売却より売却価格は下がりやすくなっています。
売却価格や賃貸料、居住期間や賃貸契約の内容によっては、逆に損してしまう可能性もあります。リースバックをうまく利用するためには、複数業者で相見積もりを取り、信頼できる業者を見極めて選ぶことが大切です。

弊社ホームセレクトでも、仙台近郊の物件でリースバックのご相談が可能です。当社ではデメリットもふまえて契約内容を具体的に説明し、必要であればリースバック以外の選択肢を提案することもできます。リースバックにはメリットもあればデメリットもあるため、合わないお客様に無理にすすめるようなことはありません。お気軽にご相談ください。