「路線価」と「実勢価格」はどちらも土地の価格です。

路線価と実勢価格は同じ土地の価格を示しているのにもかかわらず、2つの価格は同じにはなりません。

「土地の価格を知りたいんだけど、路線価と実勢価格どっちを参考にすれば良いの？」「そもそも、路線価と実勢価格はどうやって決まるの？」

という方に向けて、この記事では、以下を丁寧に解説していきます。

路線価が分かれば、実勢価格の目安となる金額は「路線価による土地の評価額 ÷ 0.8 × 1.1（または1.2）」で求めることができます。ただしこれはあくまで参考値でしかなく、実際には、計算した額と比べて大きく乖離する可能性も大いにあるのです。

土地を購入・売却するために実勢価格を知りたい方は、ぜひこの記事を最後までお読みいただき、路線価や実勢価格、そしてその他の価格指標についても理解してください。

1. 「路線価」と「実勢価格」とは？その違いを理解しよう

冒頭でも解説した通り、路線価と実勢価格はどちらも土地の価格を示しています。ただし、両者の目的や使われ方、価格の決まり方を比較してみると、かなり意味合いの違う指標であることが分かります。

「路線価」「実勢価格」それぞれの特徴をしっかり理解していきましょう。

1-1. 路線価とは？国税庁が毎年公表する価格

出典：国税庁「路線価図・評価倍率表」

路線価とは、土地にかかる税金を計算するための基準となる価格のことで、「相続税路線価」と「固定資産税路線価」の2つがあります。前者は相続税や贈与税の算出に使われ、後者は固定資産税や都市計画税などの算出に使われます。

単に「路線価」という場合は、相続税路線価を指します。

例えば両親が亡くなって土地を相続した場合、土地の価値に応じた相続税を納める必要があります。その計算に使うのが相続税路線価です。

土地の価値は本来土地ごとに異なるものですが、税金を計算するためには基準が必要ですよね。そこで税務署が、計算するために道路ごとに値段をつけて、計算できるようにしているのです。

路線価は、毎年1月1日時点を評価時点として、毎年7月1日に国税庁のホームページで公開されます。価格は、公示地価や売買実例価額、不動産鑑定士等による鑑定評価価額などをもとに決定します。

1-2. 実勢価格とは？実際に取引される価格のこと

実勢価格とは、土地の不動産売買の時に実際に取引される価格のことです。販売開始時点の売り出し価格ではなく、実際に取引が終了した時点での価格をいいます。

実勢価格には決まった価格はなく、当事者間で話し合いの結果で決まります。

路線価や公示地価をもとに実勢価格の参考値を計算することは可能ですが、あくまで参考値でしかないことに注意しましょう。

なぜならば、実際に土地を売買する時には、土地の形や売買条件など、当事者同士のさまざまな事情によって、相場と離れた価格で決まることが多いからです。

買い手がなかなか見つからなければ実勢価格は評価額よりも下がりますし、逆に需要があれば実勢価格は上がります。

1-3. 路線価と実勢価格の違い

路線価と実勢価格、それぞれの意味を理解したところで、両者の違いを改めてみていきましょう。

国税庁が毎年決定して公表している路線価に対し、実勢価格はその土地ごとに取引が成立する価格のことで取引ごとに都度価格が変わります。

つまり、路線価はあくまで基準となる価格（決まった価格）であるのに対し、実勢価格は決まっていない価格という大きな違いがあります。

1-4. 路線価をもとに実勢価格の目安を算出できる

「この土地の価格はいくらぐらいだろう」と思った時に、路線価が分かれば大体の目安を算出できます。ただしあくまで参考値であり、必ずその価格で売却できるとは限りません。

路線価は公示地価の8割程度に設定されており、公示地価を1.1～1.2倍したものが実勢価格の目安といわれています。そのため、以下のような計算式が成り立ちます。

あくまで目安でしかありませんが、路線価が分かれば簡単に土地の価格目安を計算できることが分かりますよね。

早速、路線価から実勢価格の目安を求める方法を詳しく解説していきます。

2. 路線価から実勢価格の目安を求める2ステップを解説

路線価から実勢価格の目安を求めるには、国税庁のホームページで路線価を確認して、簡単な計算式に当てはめていきます。インターネット環境と電卓さえあれば、土地の価格目安を算出できます。

2-1. 国税庁「路線価図・評価倍率表」で路線価を調べる

出典：国税庁「路線価図・評価倍率表」

まずは国税庁「路線価図・評価倍率表」のサイトにアクセスして、調べたい土地の路線価図を確認します。

①最初のページから該当の都道府県を選ぶ

都道府県の地図またはテキストリンクから、見たい都道府県を選んでクリックします。ここでは例として、「東京都」を選びます。

出典：国税庁「路線価図・評価倍率表」（赤枠の四角は当サイトが説明のために追記したもの）

②「路線価図」を選んでクリックする

次のページに遷移したら、一番上にある「路線価図」というテキストリンクをクリックしましょう。

出典：国税庁「路線価図・評価倍率表」（赤枠の四角は当サイトが説明のために追記したもの）

③確認したい市区町村を選んでクリックする

市区町村を選びます。ここでは例として、「足立区」を選びます。

出典：国税庁「路線価図・評価倍率表」（赤枠の四角は当サイトが説明のために追記したもの）

④確認したい地名（町または大字）を選んで、路線価図ページ番号をクリックする

具体的な地名が表示されるので、確認したい地名の右側に表示されている路線価図ページ番号をクリックしましょう。ここでは例として「青井1」を選びます。

出典：国税庁「路線価図・評価倍率表」（赤枠の四角は当サイトが説明のために追記したもの）

この例では、青井1丁目の地図が3枚の地図に分割されているため、3枚の路線価図が表示されています。どの路線価図に調べたいピンポイントの場所が載っているかは開いてみないと分かりません。

開いてみて、調べたい場所が掲載されている路線価図を表示させましょう。

⑤確認したい地点を見つけて、土地が隣接している道路上の路線価を確認する

該当する路線価図を表示させると、以下のような地図が表示されます。

出典：国税庁「路線価図・評価倍率表」

道路の上に表示されている「270D」「290D」などが路線価です。その道路に面している土地の1平方メートルあたりの価格（千円単位）を確認できます。

例えば、以下の赤い部分の路線価は「270D」なので、この道路に面している土地の路線価は、1平方メートルあたり27万円と読み取ることができます。

出典：国税庁「路線価図・評価倍率表」（赤枠の四角と赤字は当サイトが説明のために追記したもの）

これで路線価の確認方法は終わりです。

2-2. 路線価から実勢価格の目安を計算する

路線価が分かったら、あとは簡単な計算式に当てはめれば、実勢価格の目安を計算できます。

路線価は公示地価の0.8倍程度に設定されており、公示地価を1.1～1.2倍したものが実勢価格の目安といわれているため、実勢価格の目安は以下の計算式で算出できます。

ただし都心や人気の場所だと、実勢価格は公示地価の1.5倍以上になることもありますし、人気のない場所だと公示地価を下回る可能性もあります。

あくまで目安ということを忘れないようにしましょう。

3. 路線価から実勢価格の目安を計算する場合の注意点

2章では、路線価をもとにした実勢価格の目安を計算する方法を紹介しました。しかし、この方法には2つ注意点があります。

3-1. 路線価には土地ごとの諸条件が全く加味されていない

路線価はあくまで、その道路に面した土地の価格を一律で決めたものです。ここには、その土地ごとの特徴や事情などが全く加味されていません。

例えば同じ路線価、同じ面積、同じ形（同じ幅・奥行）の土地があった場合、評価額を算出すると同額になります。しかし本来は、土地の方角や周辺環境などにより土地の人気度は変わるため、これらを考慮して土地の価格を求める必要があります。

3-2. 路線価から算出した価格で売却を進めるのは危険

3-1.でも述べたように、路線価を使って求めた土地の価格はあくまで参考値にすぎず、実際いくらで売買されるかは土地の個別の特徴によって異なります。

そのため、路線価から算出した価格を売り出し価格として設定するのは危険です。売り出し価格を誤ってしまうと、本来ならもう少し高く売れるはずだった土地を安価で売る羽目になったり、逆に高く設定しすぎてなかなか買い手が現れなかったりということが発生します。

売却を進める場合の理想の流れは、路線価などから算出した価格で相場を自分で把握しつつ、個別の土地の価値を判定してもらうために不動産査定を行うことです。

4. より実勢価格に近い価格を知るには不動産査定が必須

路線価による実勢価格の目安はあくまで参考にしかなりません。土地の特徴などを加味した、実勢価格に近い土地の価格を知るためには、不動産査定を行うことをおすすめします。

できれば、一社だけではなく複数の不動産会社に土地の査定を依頼しましょう。複数の会社に依頼することで、価格が上下する要因を訊ねることもできますし、実勢価格に近い土地の価格を知ることができます。

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まとめ

この記事では、「路線価とは何か？実勢価格とは何か？」をメインに、2つの方向性が違う土地の価格について解説しました。

路線価と実勢価格の違いをまとめると以下のようになります。

どちらも同じ土地の価格ですが、かなり意味が異なることをご理解いただけたでしょうか。

また、路線価から実勢価格の目安を算出する計算式についても解説しました。

ただし計算式を使って出した価格はあくまで目安でしかありません。土地の形や現況、周辺環境、当事者同士の急ぎ度合い、さらには社会情勢によっても、土地の実勢価格は大きく変動します。

より実勢価格に近い土地の価格を知りたい場合は、複数の不動産会社に一括査定を依頼する方法がもっともおすすめです。信頼できる会社を見つけたら、そのまま売却までのステップをお願いするのも良いでしょう。