「住宅ローンって払えなくなったらどんなことが起こるの？」
「住宅ローンを払えなくなったら不動産を売却できるの？」
「住宅ローンを払えずに不動産を売却するにはどのような方法があるの？」

など、あなたは今、住宅ローンが払えず不動産を売却することを検討していませんか？

住宅ローンが払えなくなった場合の不動産売却方法としては、「一般売却」と「任意売却」の2つがありますが、メリットが大きいのは一般売却です。

任意売却と比べて高値がつきやすい一般売却を行って、残りの住宅ローンを一括返済するのが、最も金銭的ダメージの少ない方法と言えます。

ただ、資金的余裕がない場合には、一般売却を行えないこともあるため、その場合には競売が始まる前に任意売却に踏み切ることをおすすめします。

任意売却とは、残りの住宅ローンをどうしても一括返済できない場合に、債権者の同意を得た上で、不動産会社に現在の住居を売却してもらうことです。

一般売却も任意売却もできなければ競売になって、不利な条件で家を売却せざるを得なくなり、最終的には立ち退きを迫られることになります。

そのため、住宅ローンを払えない場合には、なるべく早い段階で一般売却を行うのが大原則、資金的余裕がない場合には任意売却を目指すようにしましょう。

とはいえ、「一般売却と任意売却って何がそんなに違うの？いつまでに行えばいいの？」や「どれくらい滞納したら競売になってしまうの？」といった疑問を感じてる人も多いでしょう。

そこで、本記事では、

• 住宅ローンが払えないと何が起こるのか？
• 宅ローンが払えない場合の不動産売却の方法
• 住宅ローンが払えない場合にやってはいけない4つの行動
• 住宅ローンが払えなくなった場合の不動産売却方法以外の解決策

について、住宅ローンが払えず不動産を売却するための基礎知識から方法、NG行動まで知りたいこと全てを網羅し、解説していきます。

本記事を読めば、住宅ローンが払えなくなった時に起こることや実際の不動産売却方法、その他の解決策を理解でき、いざという時には不動産売却をするかどうかの判断ができるようになるでしょう。

1.住宅ローンが払えず、売却もできない時に起こること

住宅ローンが払えず売却もできないまま滞納期間が進んでいくと何が起こるのでしょうか？

一般的な流れを下記の表にまとめました。

※任意売却とは、資金的余裕のない人が、債権者の同意を得た上で不動産を売却する制度のことです。詳しくは2章で紹介しています。

金融機関によって厳密なスケジュールは異なりますが、上記のような流れで最終的には競売まで進んでいくことになります。

滞納1ヶ月や2ヶ月ですぐに立ち退きを要求されるということはないため、上記スケジュールを押さえた上で、焦らずに売却の手続きを進めていくことが大切です。

滞納期間ごとに起こる出来事について、もう少し詳しく解説していきます。

1-1.【滞納期間2ヶ月】催告書・督促状が届く

1ヶ月の滞納ですぐにどうこうなることはなく、まずは、2ヶ月住宅ローンを滞納すると、金融機関から住宅ローン返済を促す催告書や督促状が届くというのが一般的です。

催告書や督促状が届く2ヶ月までの滞納であれば、まだ大きな問題に進展しないために、できればこの段階までに売却の準備や金融機関への相談といった対応をするべきと言えます。

1-2.【滞納期間3ヶ月】ブラックリストへの掲載

3ヶ月程度住宅ローンの滞納が続くと、いわゆるブラックリストへ掲載されてしまいます。

ブラックリストとは、個人信用情報機関に事故情報が掲載されている状況のことです。

個人信用情報機関は、クレジットカードやキャッシングの情報を管理している団体で、金融機関やクレジットカード会社は申込者を審査するため当該情報を利用しています。

そのため、ブラックリストに載ると、クレジットカードを作れなくなったり、ローンが新たに組めなくなったりなどのデメリットがあるということです。

1-3.【滞納期間3ヶ月から6ヶ月】期間の利益の喪失

滞納期間が3ヶ月から6ヶ月になると、「期間の利益の喪失予告通知」が届くことになります。

これは、「期日までに滞納金を支払わなければ期間の利益を喪失しますよ」という通知、つまり、「期日までに滞納金を支払わなければ一括返済を要求することになります」という通知です。

住宅ローンを滞納している状況で一括返済をすることはまず不可能であるため、ここから状況はどんどん悪化していくことになります。

1-4.【滞納期間6ヶ月以降】代位弁済通知書が届き、競売へ

住宅ローンの一括返済を要求した後に返済がされなければ「代位弁済通知書」が届いて保証会社が代わりに住宅ローンの返済をすることになります。

そして、保証会社が債権者となり支払った金額を回収するために裁判所へ競売を申し立てて、競売の手続きに進んでいくことになります。

競売とは、購入したい人に希望価格を申し出てもらい、期間中に最高額をつけた人に売却する方法のことです。

競売入札が始まるのは一般的に滞納から10ヶ月後くらいと言われており、競売によって不動産が売却されると、住居からの立ち退きを迫られることになります。

2.住宅ローンが払えない場合に不動産を売却する2つの方法

住宅ローンの支払いが難しくなり不動産を売却する場合の方法としては、下記の2つが挙げられます。

• 一般売却
• 任意売却

一般売却も任意売却もできなかった場合には、裁判所を通して「競売」に進んでいくことになります。

「一般売却」と「任意売却」の基本について解説した上で、さらにそれぞれの理解を深めるため、「競売」も含めて特徴やどんな人が利用できるのかについて比較していきます。

2-1.一般売却

一般売却とは通常の不動産売却のことで、すでに住宅ローンを完済している人や売却益で残りの住宅ローンを一括返済できる人向けの売却方法のことです。

「住宅ローンが払えなくなるかも」と予測した早い段階で、一般売却を行うことをおすすめします。

なぜなら、住宅ローン滞納期間が進めば進むほど、残された売却手段が「任意売却」「競売」だけになっていき、社会的かつ金銭的なダメージが大きくなっていくからです。

「任意売却」と「競売」については次項以降で詳しく解説していきますが、どちらも一般売却と比べるとデメリットが大きいです。

2-2.任意売却

任意売却とは、住宅ローンを3ヶ月から6ヶ月滞納している人、もしくは、不動産の売却益と貯金などを合わせても残りの住宅ローンを一括返済できない人が、債権者の同意を得た上で不動産を売却する制度のことです。

基本的には、住宅ローンを一括返済してもらえない限り、債権者は売却を認めません。

ただ、競売にかけられると不動産は安く買い叩かれてしまうことがほとんどであるため、債権者の回収金額を少しでも増やすために「任意売却」という制度があるのです。

一般売却と比べると、瑕疵担保責任が問えないなど購入者のリスクが大きいために、価格は安くなることが多いですが、競売と比べれば高い価格がつくでしょう。

そのため、資金的な余裕がなく一般売却ができなかったとしても、「どうせ競売になってしまうから何もしなくていいや」と諦めるのではなく、競売が始まる前に任意売却の手続きを進める努力をすることをおすすめします。

2-3.一般売却・任意売却・競売の比較

「一般売却」「任意売却」「競売」それぞれを比較した一覧表は下記の通りです。

＜一般売却・任意売却・競売の比較表＞

上記表を見ても分かる通り、競売には「不動産が安い金額で買い叩かれる」「残りの住宅ローンは一括返済を要求される」「最終的には立ち退きを迫られる」といったようにデメリットが多くあります。

そのため、住宅ローンを払えずに不動産を売却したい場合には、滞納期間が2ヶ月を過ぎない期間までに一般売却を行うのが大原則、資金的に余裕がないようであれば任意売却を目指すことをおすすめします。

一般売却と任意売却、それぞれのメリットや行うポイントについては、3章、4章で詳しく解説していきます。

3.住宅ローンが払えなくなりそうであれば早く「一般売却」に移るべき

住宅ローンが払えなくなりそうな予測が立った時点で、なるべく早く一般売却を検討することをおすすめします。

ここまで解説してきた通り、住宅ローン滞納期間が進めば進むほど、残された売却手段が「任意売却」「競売」だけになっていき、状況が悪化していくからです。

住宅ローンを払えず不動産を売却する場合、1番金銭的ダメージの少ない解決法は一般売却を行って、市場価格で不動産を処分した上で残りのローンを一括返済することです。

ここからは、一般売却のメリットやポイントについて詳しく紹介していきます。

3-1.一般売却のメリット

一般売却には下記のようなメリットがあります。

• 任意売却より高値で売れる可能性が高い
• 債権者の同意がいらない

一般売却は、任意売却や競売と比べると高値で不動産を売却でき、また、任意売却のように債権者の同意が必要なく、自分の意思で不動産売却を進めることが可能です。

住宅ローンを払えず売却することを検討している場合、貯金などの資金的余裕があまりないという人も多いため、不動産をなるべく高く売却して残りの住宅ローンを少しでも減らすことが大きなポイントになります。

そのため、売却方法の中で最も高く売れる可能性のある「一般売却」が1番の解決策と言えるのです。

ただし、一括で住宅ローン返済ができない場合には、一般売却はできず任意売却を選ばざるを得なくなるので注意が必要です。一般売却はあくまで、売却益と貯金などで住宅ローンを一括返済できる人向けの方法です。

3-2.一般売却を成功させるポイント

一般売却によって、なるべく高く素早く不動産売却を行う主なポイントとしては、下記の3つが挙げられます。

• 複数の不動産会社に見積もりを出す
• なるべく高く売却したい旨を伝える
• 一般媒介契約を結ぶ

ひとつひとつ解説していきます。

3-2-1.複数の不動産会社に見積もりを出す

一般売却を成功させるポイントの1つめとして、複数の不動産会社に見積もりを出すことをおすすめします。一社のみに頼むと足元を見られ、安い価格を提示されることもあるからです。

極端に高い金額もしくは安い金額を提示する不動産会社は、信頼できる不動産会社とは言えず、後々トラブルになる可能性もあるので注意してください。

複数の不動産会社に見積もりを出した上で、対応や実績をチェックしてから信頼できる不動産会社を選びましょう。

当社では「複数いっかつ査定」という、一般の方に売却する査定価格と、良い条件を提示する可能性が高い複数の不動産会社への査定依頼を一括で行わせていただくサービスを展開しています。

興味のある方は、ぜひご利用くださいね。

3-2-2.なるべく高く売却したい旨を伝える

不動産会社には、「残りの住宅ローンの金額以上で売却したい」など、なるべく高く売却したいことをしっかりと伝えておきましょう。

「言わなくても不動産会社はこちらの利益を考えてくれるだろう」と考えている人は多いですが、不動産会社も収益をあげなくてはならない営利目的の企業です。

顧客の利益を最大限にあげるために動くのではなく、「成約しやすい価格」まで落として販売することも十分考えられます。

そのため、不動産会社に依頼する時点で相場の予測をある程度立て、なるべく高く売却したい旨を伝えるようにしましょう。

3-2-3.一般媒介契約を結ぶ

不動産会社との契約方法は大きく分けて3種類ありますが、複数の不動産会社に売却依頼ができる一般媒介契約がおすすめです。なぜなら、不動産会社間の競争関係が働くことで、高値で素早く売却できる可能性が高まるからです。

ただ、それぞれの契約にはメリットとデメリットがあることから、不動産会社に相談しながら自分にとって最適な契約方法を選ぶようにしてください。

＜不動産会社との契約の種類＞

一般売却の前提条件や流れについて詳しく知りたい場合には、下記の記事も参考にしてみてください。

3-3.【補足】ハウス・リースバックで住み続けることも可能

「住宅ローンが払えないから売却を検討している」という人の中にも、できれば今の住居に住み続けたいと考えている人もいるかもしれません。

「ハウス・リースバック」というサービスを利用すれば、不動産売却後も現在の住居に住み続けることが可能です。

「ハウス・リースバック」とは、専門の不動産会社に住居を売却した上で、不動産会社と賃貸契約を結んで同じ住居に住み続けることができるサービスのことです。

不動産を売却することでまとまった資金が手に入るので、生活が楽になることが多いとも言われています。

将来的には、資金をためて不動産を買い戻すことも可能なので、ぜひ検討してみてくださいね。

4.一般売却が難しいならば、競売開始前に任意売却を行うべき

住宅ローンを払えずに不動産を売却する場合、1番メリットが大きい方法は「一般売却」です。

ただ、すでに数ヶ月滞納してしまっている人、残りの住宅ローンを売却益と貯金でも支払えないという人は、任意売却か競売しか選択肢がなくなります。

このように資金的余裕がないという人は、競売手続きに突入する前に任意売却を行うことをおすすめします。

競売になるより任意売却を行う方がメリットが大きいため、数ヶ月滞納しても投げやりにならずに任意売却を進める努力をしていきましょう。

任意売却について詳しく解説していきます。

4-1.任意売却のメリット

任意売却は、競売と比べると下記のようなメリットがあります。

• 競売より高値で売れる可能性が高い
• 売却益を返済に当てた後の残りの住宅ローンは分割返済の交渉ができる
• 引越し代金を売却益から確保できることも

競売は、市場価格の6割から7割程度の金額に落ち着くことが多いため、残りの住宅ローンをなるべく少なくするためには競売より任意売却を選んだ方が良いでしょう。

また、任意売却では、売却益を返済に充てても残ってしまった住宅ローンについて、分割返済の交渉が可能です。

競売の場合には一括返済を要求されることが原則で、ほとんどの人が支払うことができずに自己破産手続きに進んでしまいます。

これらのことから、競売と比べれば任意売却には大きなメリットがあることが分かります。

4-2.任意売却を成功させるポイント

任意売却を成功させるポイントは下記の通りです。しっかり押さえておきましょう。

• なるべく早く任意売却の準備を整える
• 任意売却の知識が豊富な不動産会社を選ぶ

4-2-1.なるべく早く任意売却の準備を整える

競売が始まると、競売開始決定通知が届いて、裁判所の執行官による自宅の調査、競売入札の開始と手続きが進んでいきますが、競売入札2日前までが任意売却完了のリミットとなります。

競争入札が始まってしまえば、任意売却を行うことがほぼ不可能になってしまうのです。

そのため、競売開始決定通知が届く前のなるべく早い段階で不動産会社に相談し、任意売却の手続きを進めるようにしてくださいね。

4-2-2.任意売却の知識が豊富な不動産会社を選ぶ

任意売却は債権者との交渉や利害関係人との調整などやるべきことが多いため、任意売却の知識が豊富な不動産会社を選んだ方が、手続きがスムーズに進みます。

不動産会社の実績や社員の対応をチェックした上で、慎重に不動産会社を決定するようにしましょう。

任意売却について、手続きの流れや注意点についてより詳しく知りたいという人は下記の記事も参考にしてみてください。

5.住宅ローンが払えない場合にやってはいけない4つの行動

住宅ローンが支払えなくなると焦ってしまい、正常な判断ができなくなってしまうこともあるかもしれません。

しかし、下記のようなような行動は、一瞬状況がよくなるように思えますが、実際には状況が悪化するだけなので、絶対にやらないよう注意しましょう。

• 消費者金融でお金を借りる
• 夜逃げ
• 生活保護を受給する
• 月々の返済額より少ない金額のみを返済する

5-1.消費者金融でお金を借りる

住宅ローンを返済するため、なんとかお金を作ろうとキャッシングやカードローンを利用して借金をしてしまう人がいます。

キャッシングローンやカードローンは、住宅ローンよりも金利が高いことが多く、たとえ住宅ローンを1ヶ月2ヶ月返済できたとしても、自分自身の借金は増えるだけです。

消費者金融でお金を借りたことがきっかけで首が回らなくなり、競売や自己破産をせざるを得なくなったという話もよく聞きます。

住宅ローンが払えないからと焦って、消費者金融でお金を借りるのはやめましょう。

5-2.夜逃げ

住宅ローンが返せなくなって投げやりになり、「逃げてしまおう」と考える人もいるかもしれませんが、おすすめはできません。

夜逃げをしても少しも状況はよくならず、連帯保証人に迷惑がかかったり、定職につくことができなくなったりなど、何もいいことはないからです。

夜逃げをするくらいなら、競売や自己破産をした方が、まだ今後の人生の立て直しに期待が持てます。

住宅ローンが払えないとパニックになって普段やらない行動をしてしまいがちになりますが、夜逃げは絶対にしないようにしてくださいね。

5-3.生活保護を受給する

「生活保護を受給して住宅ローン返済に当てよう」と考える人もいるかもしれませんが、そもそも所有不動産のような財産がある状態で生活保護を受けることはできません。

生活保護の受給は、所有している財産を処分しても生活が成り立たないことが条件であるため、不動産を売却する必要があります。

「住宅ローンが払えなくなったら生活保護に頼ればいいや」と安易に考えることは、結果として自分の首を締めることになるので注意しましょう。

5-4.月々の返済額より少ない金額のみを返済する

「全額は返済できないが、払えるだけ払っておけばなんとかなるだろう」と月々の返済額より少ない金額のみを返済することを考える人もいるかもしれません。

しかし、残念ながら「毎月少しでも払っていれば競売を避けられる」ということはありません。

月々の返済額をきちんと返済できなければ、いずれは督促状が届き、最終的には競売にかけられることになります。

6.住宅ローンが払えない場合の不動産売却以外の5つの対策

住宅ローンが払えず不動産を売却する方法は、一般売却か任意売却で、最終的には競売にかけられることになります。

ただ、住宅ローンが払えない場合、不動産売却以外の対策もあります。下記5つについて詳しく紹介していきます。

• 金融機関への相談
• 住宅ローンの借り換え
• 生活の見直し
• 団体信用保険に加入していれば一定の要件で免除になることも
• 個人再生手続き

6-1.金融機関への相談

「住宅ローンが払えないかも」と不安を感じたら、なるべく早く金融機関に相談することで、不動産を売却しなくても問題を解決できるかもしれません。

金融機関へ相談すれば、現在の経済状況を鑑みた上で、住宅ローンの減額や返済スケジュールを見直す「リスケジュール」に対応してもらえる可能性があるからです。

リスケジュールとは、住宅ローンの返済額を一時的に減額してもらえるもので、金融機関と相談した上でしばらく金利のみを返済する形に落ち着くことが一般的です。

ただ、リスケジュールが認められるのは、最大でも1年程度であるため、その後は生活を立て直して元の月々の住宅ローンを支払わなければなりません。

また、住宅ローンの返済期間が短いために、月々の返済額に苦しんでいるのであれば、返済期間を延長して月々の返済額を減らすことも可能です。

住宅ローンが払えないと感じて何もしなければ状況はただ悪化していくだけです。なるべく早い段階で金融機関へ相談に行くようにしましょう。

6-2.住宅ローンの「借り換え」を行う

住宅ローンの返済が苦しくなってきたら、早い段階で現在の住宅ローンを他の住宅ローンに乗り換える「借り換え」を検討するのもひとつの解決策です。

現在よりも低い金利の住宅ローンに「借り換え」を行えば、住宅ローンの総額を減らせる可能性があります。

金利が高い時代に住宅ローンを組んでしまった人は、現在は低金利時代なので借り換えで住宅ローン返済が楽になるかもしれません。金利差があればあるほど、借り換えのメリットは大きいです。

もちろん、金利差が0.2%や0.3%しかなくても借り換えによって、住宅ローンの総額が減ってメリットを得られるパターンも多いです。

ただ、借り換えには、事務手数料や印紙税などの諸費用として、30万円から80万円かかるために、諸経費も考えた上でメリットがあるのかどうかを慎重に判断するようにしましょう。

借り換えを行う場合には、まずは、借り換えをしたい住宅ローンを扱っている金融機関へ相談してみてくださいね。

6-3.生活の見直し

住宅ローンを滞納しておらず、まだ「返済が苦しい」という段階であれば、生活の見直しを行うことによって解決することもあります。

生活の中の固定費を見直したり、使用していない車などを処分してお金に変えたり、または、収入を増やす努力をすることで、住宅ローン返済額を確保しましょう。

6-4.団体信用保険に加入していれば一定の要件で免除になることも

住宅ローンを借りた時、多くの人が団体信用生命保険へ加入しているはずなので、住宅ローンの名義人の死亡や高度障害状態になった場合には、住宅ローンの返済は免除となります。

さらに、三大疾病保障特約付きの団体信用保険に加入していて、ガンや急性心筋梗塞、脳卒中といった病気で住宅ローンの支払いができない場合、住宅ローンは免除になります。

上記のような病気が原因で住宅ローンを払えなくなったのであれば、団体信用保険に加入しているかどうかの確認を必ず行うようにしましょう。

6-5.個人再生手続きを利用する

もし、あらゆる借金が蓄積して首が回らなくなり、住宅ローン返済ができなくなっているのであれば、個人再生手続きを利用するのもひとつの解決策です。

個人再生とは、住宅ローンなど一部のものを除いた全ての借金を5分の1程度に減額してもらい、原則3年程度で分割返済をしていく手続きのことです。全ての借金が免除になる訳ではなく、減額して支払っていく手続きであることに注意しましょう。

個人再生手続には、「住宅ローン特則」と呼ばれるものが設けられています。

「住宅ローン特則」は、住宅ローンを支払うことを前提に、現在の住居に住みながらその他の借金を減額してもらい、返済を続けていくことができる制度のことです。

自己破産をした場合には、全ての債務は免除になりますが住居も取り上げられてしまうので、住居に住みながら生活を立て直していきたいという人には、個人再生手続が向いていると言えるでしょう。

7.まとめ

本記事では、

• 住宅ローンが払えないと何が起こるのか？
• 住宅ローンが払えない場合の不動産売却の方法
• 住宅ローンが払えない場合にやってはいけない4つの行動
• 住宅ローンが払えない場合の不動産売却以外の対策方法

について紹介しました。

住宅ローンが払えずに不動産売却を検討する際には、なるべく早く「一般売却」を行い、残りの住宅ローンを一括返済するのが、最も金銭的ダメージの少ない解決策となります。

ただ、資金的余裕がない場合には、一般売却を行えないこともあるため、その場合には、競売が始まる前に任意売却に踏み切ることをおすすめします。

競売と比べれば、任意売却はあらゆる点でメリットが大きいからです。

本記事では、住宅ローンが払えない場合にやってはいけないNG行動や売却以外の対策も解説しています。

住宅ローンが払えないからといってパニックになって状況を悪化させないよう、落ち着いて最善策を取るようにしてくださいね。

本記事を読めば、住宅ローンが払えない場合に何が起こるのか、どのような売却方法があるのかを理解し、住宅ローンが払えなくなったらどうするかの判断ができるようになることでしょう。

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