一般媒介契約とは、不動産会社と媒介契約を結ぶときの契約形態の１つです。その最大の特徴は、複数の不動産会社と媒介契約を結ぶことができることです。

上記のように、媒介契約には「一般媒介」「専任媒介」「専属専任媒介」の３種類がありますが、３つの媒介契約にはそれぞれに特徴があり、どれを選ぶかで売却結果が変わることもあります。

今回は、そのなかでも一般媒介契約について詳しく解説していきたいと思います。

この記事を読んで、一般媒介の特徴やメリット・デメリットをよく理解することで、あなたが一般媒介契約を選ぶべきがどうか自ずとはっきりしてくるはず。正しい知識で「一般媒介」について理解を深めれば、ベストな選択ができるようになります。

初めての不動産売却でも、スムーズに希望価格で売却できるよう一般媒介契約について徹底解説していきます。

1.一般媒介契約とは？８つの特徴を解説

冒頭で伝えた通り、一般媒介契約とは、不動産会社と媒介契約を結ぶときの契約形態の１つです。最大の特徴は、複数社と契約できることですが、それ以外にも特徴があります。

それぞれ詳しく解説していきます。

1-1.①複数の不動産会社と媒介契約が結べる

先でもお伝えした通り、一般媒介契約は「専任媒介」「専属専任媒介」と違い、同時に何社とでも媒介契約を結ぶことができます。

信頼できる２〜３社に絞っても、極端な場合10社以上に依頼をしても問題はありません。

また、一般媒介は複数の不動産会社と契約を結べる上、自分で買主を見つけることもできます。

それに対し、専任媒介が契約を結べるのは１社とのみ。また、自分で買主を見つけることはできます。専属専任媒介は、１社とのみ契約を結び、自己発見取引は認められていません。

１社のみ契約を結ぶ専任媒介、専属専任媒介は、不動産会社からの手厚いサポートが期待できますし、複数社と契約を結ぶ一般媒介は、それぞれの会社が競うことでより良い条件で売却できることが期待できます。

1-2.②自分で見つけた買主と直接取引ができる

一般媒介契約は、自分で買主を見つけて個人間取引ができる自己発見取引が認められています。

不動産会社に依頼をしておきながら、「知り合いで物件に興味を持っている人がいる」などという声に対応して、個人間で取引をしても問題ありません。

個人間での直接取引が成立した場合は、不動産会社に仲介手数料を支払う必要がなく、大きな節約にもつながります。

1-3. ③一般媒介とほかの媒介契約の仲介手数料に違いはない

３つの媒介契約どれを選択したとしても、最終的に不動産会社に支払う仲介手数料に違いはありません。

一般媒介契約は複数の会社に依頼するので、その分ほかの媒介契約よりも多く仲介手数料を支払う必要があるのでは…？と不安に思う方もいるかもしれませんが、その心配はいりません。

仲介手数料は売買契約が成立したときのみ支払いますので、ほかの媒介契約と仲介手数料は同じです。

1-4.④明示型と非明示型がある

一般媒介契約には、「明示型」と「非明示型」の２種類があり、売主はどちらかを選択することができます。

「明示型」では、不動産会社に対して、ほかに仲介を依頼している会社の情報を明らかにする必要があり、「非明示型」では、ほかの不動産会社に仲介を依頼しているか明らかにする必要はありません。

どちらかを選択することになりますが、この記事では「明示型」をおすすめします。

「非明示型」は、不動産会社にとって、他にどれだけライバルがいるか把握できず、営業戦略が立てにくくなります。そのうえ、「あなたの会社を信頼していない」といった意味に受け取られる可能性があり、積極的に売却活動をしてもらえない可能性があります。

ですので、情報を明らかにしたくないなどの事情がある場合以外は「明示型」を選択することをおすすめしています。

1-5. ⑤周囲に知られずに売却活動ができる

一般媒介契約は、「REINS（レインズ）」への登録義務がありません。

通常であればレインズに登録することで、物件情報を全国へ発信することができるため取引のチャンスが増えるのですが、売却していることを知られたくないなどの事情がある方にとっては、レインズ登録により情報が漏れてしまう可能性があるためマイナスに働いてしまいます。

そのため、レインズへの登録が強制されない「一般媒介」は、周囲に知られずに売却を進めたい方に向いているでしょう。

また、一般媒介契約でレインズへの登録を希望する人は、媒介契約締結前に不動産会社にレインズ登録をお願いすれば登録を行ってもらえます。契約書のなかに物件情報をレインズへ登録する旨を追加してもらいましょう。

1-6.⑥売却活動の報告義務がない

一般媒介契約は、売主に対して売却活動の報告義務がありません。

「専任媒介」の場合、２週間に１度、「専属専任媒介」の場合は１週間に１度、売主に対して売却活動報告をする義務があります。

活動報告は、「どんな販売活動をしている」「何件問い合わせがあった」「何組の内覧があった」といった情報がもらえ、買い手の反応を把握することができます。

しかし、一般媒介契約はこのような情報を不動産会社から得ることができません。確認をするためには、不動産会社へ自分から売却活動の情報を確認する必要があります。

活動報告が欲しい場合は、契約前に特約として活動報告を希望する旨を不動産会社に依頼しておくことをおすすめします。

1-7.⑦契約期間は法令上の定めはないが３ヶ月が目安

一般媒介契約の契約期間は、法令上の制限がありませんが、国土交通省が推奨する標準約款により、実際には有効期間を３ヶ月と設定している不動産会社がほとんどです。

基本的には３ヶ月ですが不動産会社によってそれぞれ設定が違う場合がありますので、契約する際は契約書を確認し、必ず有効期限を確認しましょう。

1-8.⑧解約はいつでも可能

一般媒介契約は契約期間中であってもいつでも解約することができます。

特に手続きや書類などは必要はなく、電話や口頭で「解約したい」と伝えるだけでOK。基本的には、解約によって費用や違約金などを請求されることもありません。

しかし、場合によっては契約書に記載されていたり、経費と請求してくるケースもあります。一般媒介契約を結ぶ際にしっかりと不動産会社と話し合っておくことで、後々のトラブルを防ぐことができます。

２.一般媒介契約の３つのメリット

一般媒介契約を結ぶことで、以下の３つのメリットがあります。

それぞれ、詳しく見ていきましょう。

2-1.人気物件の場合、より良い条件で売却できる

一般媒介契約の最大のメリットは、購入希望者を比較して、好条件の購入希望者を選び、より良い条件で売却できることです。

複数の会社の競争原理を利用することで、例えば、A社、B社、C社の中で、一番条件の良い買主を見つけてくれた会社と最終的に取引を進めることができます。

特に、駅チカ、築浅などの人気物件の場合は、買い手候補が現れやすいため、自然と販売活動にも熱が入ることが考えられます。各社が競い、競争原理が働くことで、売主は、より良い条件で売却を成立させられるい可能性が高まります。

注意が必要なポイントは、この競争原理が人気物件のみ発揮されるという点です。郊外エリアにある、築10年以上の中古物件などの場合は、積極的に販売活動をしてもらえない可能性があります。この点については、後ほどデメリットで詳しくご説明します。

2-2.不動産会社選びの失敗リスクがない

一般媒介契約は、不動産会社１社に絞る必要がないため、不動産会社選びでの失敗リスクが軽減されます。

実際のところ、物件が好条件で売却できるかどうかは、不動産会社がどれだけ営業・宣伝をしてくれるかに左右されます。

専任媒介・専属専任媒介の場合は、１社にすべてを委ねることになりますので、選んだ会社や担当者の販売力が低ければ、売却成立が遠のいてしまうでしょう。

また、自社の利益だけを追求して不動産情報を意図的に出さない「囲い込み」をする不動産会社も存在します。囲い込みをされると、売却までに時間がかかったり、好条件で売れるチャンスを逃してしまうかもしれません。

複数の会社と契約を結ぶ一般媒介契約であれば、ほかの不動産会社で先に成約されてしまうと仲介手数料を得ることができないためおのずと囲い込みは行われにくくなります。

一般媒介契約は、複数社と契約をすることで不動産会社選びでの失敗を防ぐことができます。

2-3.物件情報を公にせず販売活動ができる

３つ目は、不動産売却を周囲に知られたくない方にとってメリットになります。

一般媒介契約は、レインズへの登録義務がないため、全国の不動産会社に物件情報を公にすることなく販売活動を進めることができます。

レインズに登録することにより、物件情報をたくさんの人に広めることができ、売却のチャンスも増えるのですが、家を売ることを近所や親戚に知られたくないなどの事情がある場合は登録を避けたほうがよいでしょう。

物件情報を公にしたくないという方には、レインズへの登録義務がない「一般媒介」がおすすめです。

３.一般媒介契約の３つのデメリット

一般媒介契約にはデメリットもあります。

それぞれ、詳しく見ていきましょう。

3-1.積極的な販売活動をしてもらえない可能性がある

不動産会社が競うことで好条件で売却できる可能性があるというメリットと相反しますが、一般媒介契約は、積極的な販売活動をしてもらえない可能性があります。

なぜがと言うと、不動産会社は、広告費をかけて販売活動を行っても他社が先に買主を見つけてしまった場合、仲介手数料を得られないばかりか広告費がマイナスになってしまいます。

そのため、駅チカなどの契約が成立しやすい人気物件以外は、複数社と契約を結ぶことがメリットではなくデメリットとして働いてしまう可能性があります。

一般媒介を契約するか判断に迷った際には、売却物件が「人気エリアにあるか」「築浅であるか」など、物件の特徴によって判断することをおすすめします。

3-2.販売状況が見えづらく、販売戦略が立てにくい

一般媒介契約は、不動産会社に販売状況の報告義務がありません。

報告をもらわなければ、それぞれの不動産会社の販売状況が見えづらく、買い手の反応を把握できません。そのため、価格の見直しをするなどの販売戦略も立てにくくなるでしょう。

販売状況を確認するためには、複数の不動産会社それぞれに自分から確認を取らなければなりません。忙しい方にとっては、それぞれに確認をしなければならない作業は大きな手間と感じてしまうでしょう。

3-3.各社のサービスが受けられない

不動産会社では、売却しやすくなる工夫を様々なサービスとして提供しています。

例えば、売却物件をキレイにしてくれる「ハウスクリーニング」、物件の印象をよくする「ホームステージング」、不動産が一定期間売れなければ、不動産会社が買い取ってくれる「買取保証」など、各社の独自のサービスが用意されています。

しかし、このようなサービスは１社に委ねることとなる専任媒介か専属専任媒介契約のみ利用できるものがほとんどです。一般媒介契約は、各社サービスを受けられない可能性が高いでしょう。

売却成立のためのサポートサービスを受けられないことは大きなデメリットの１つと言えます。

４.一般媒介に向いている人はこんな人

一般媒介契約の特徴やメリット・デメリットをお伝えしましたが、それでは、どのような人が一般媒介契約に向いているのでしょうか。

一般媒介にすべきか迷ったら、下記の項目に自分が当てはまるかどうかで判断してみましょう。

それぞれ詳しく見ていきます。

4-1.人気エリア・築浅など人気物件を売りたい人

人気エリアにある物件や、築浅の物件は、すぐに売れる可能性が高いだけでなく、物件が売りに出されるのを待っている購入希望者もいるため、一般媒介契約でも不動産会社は積極的に販売活動を行います。

そのため、１社に任せてしまうよりも、高く売却できる可能性があるため、一般媒介を選ぶことをおすすめします。

反対に、「郊外にある」「駅から遠い」などの物件の場合は、専任媒介または専属専任媒介で、手厚く売却活動を行ってもらう方がよいでしょう。

4-2.複数の不動産会社とこまめにやり取りができる人

一般媒介契約は、複数の会社と契約を結ぶことに加え、不動産会社からの活動報告義務がないことから、管理が大変という側面があります。

多くの会社と契約をしても、それぞれの活動を把握できなければ実際に各社が売却活動を行っているかということすらわかりません。そのため、複数の不動産会社とこまめにやり取りを行え、管理ができる人の方が一般媒介契約に向いています。

4-3.内緒で不動産を売却したい人

一般媒介契約は、レインズへの登録義務がないため、友人、知人、親戚や近所の人などに内緒で売却したいという方におすすめです。

内緒で売却活動を行う場合、広告やHP等に情報を掲載することもできませんので、売却までに時間がかかる点は注意が必要です。

「専任媒介」「専属専任媒介」の場合は、レインズ登録が義務付けられていますので、たとえ、売主が「登録しないでください」と申し出たとしても登録しないことは認められません。

５. 一般媒介から専任媒介への切り替えもできる

「一般媒介契約を結んだら、他の契約には切り替えられないの？」と疑問を持つ方もいるかもしれませんが、一般媒介から専任（専属専任）媒介への切り替えは行えます。

その場合は、複数社と結んでいた契約を１社に絞る必要があります。

もともと一般媒介を結んでいた会社で専任媒介へ切り替える場合は、切り替えたい旨を伝えればあとは不動産会社が一般媒介契約を解除し、専任媒介契約を結ぶところまで行ってくれるので、大きな手間はかかりません。

その他の会社については、自分で解約を申し出る必要があります。

解約については、電話や口頭で「解約したい」と伝えるだけでOKです。基本的には、解約によって費用や違約金などを請求されることもありませんが、契約書に解約時の特例が設けられているケースもあるため、解約の際は注意が必要です。

特例が設けられている会社を解約する場合には、契約の有効期間が終了するのを待ったから解約すれば問題ありません。解約前に必ず契約書を確認しましょう。

６.複数の不動産会社に依頼するには「一括査定」が便利

一般媒介を依頼する場合、無料の一括査定サイトを活用すると便利です。

「不動産一括査定サイト」は、WEB上で複数の不動産会社にまとめて査定を依頼できるサービスです。

わざわざ不動産会社に行く必要がなく、サイト上に不動産情報を入力するだけで査定依頼ができるため、初めての方でも簡単に利用できます。

また、複数の査定結果を比較できるので、相場を把握しやすくなります。その上、複数の査定のなかから、一番よい売却価格や希望条件を選ぶことができます。

弊社でも、「複数いっかつ査定」サービスを行なっておりますので、ご活用をおすすめします。

＼一番いい売却価格や希望条件を選べる／
▼複数一括査定をご活用ください▼

また、媒介契約締結前には
▼【不動産売却の流れ】不動産を売却する前に知っておくと便利
の記事を読んで、改めて売却までの流れを確認しておくことをおすすめします。

７.まとめ

一般媒介契約は、売却する物件が駅チカ・築浅など特徴があるときに最も効果を発揮します。

一般媒介契約に向いている人の特徴は、

☑︎人気エリア・築浅などの人気物件を売りたい人
☑︎複数の不動産会社とこまめにやり取りができる人
☑︎内緒で不動産を売却したい人　　　　　　　　　　　　　　

以上の３つに当てはまる方です。

特に、人気物件を売却しようを考えている方にとっては、高い値段ですぐに買い手が見つかる可能性が高いため、複数の不動産会社と契約を結び、より良い条件で売却を成功させられる一般媒介契約が向いています。

もし、上記の要素に当てはまらない場合は、一般媒介契約を結んでしまうと不動産会社が積極的に販売活動を行わない可能性があります。専任媒介契約または専属専任媒介契約を検討するとよいでしょう。

また、売却期間が長くなっても問題がないようでしたら、一般媒介契約で複数の不動産会社に依頼をしてみて、その後で自分に合った不動産会社を選び、専任媒介または専属専任媒介契約を結ぶという手もありますよ。

媒介契約は、スムーズに高値で売却できるかどうかを左右する要素の１つです。

一般媒介契約が自分に合っているかどうかを見極め、ベストな選択をして、スムーズに希望価格で売却できることを祈っています。

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