「家を売る手順を、できるだけ簡単に把握したい」という方へ、家を売る手順は、以下のとおりです。

不動産売買の初心者こそ、あらかじめ手順を把握しておくことが大切です。手順を把握していれば、落ち着いて行動でき、余裕を持ってより有利な条件で家を売ることができるからです。

そこで本記事では、初めての不動産売却で損しないために重要な「家を売る手順」について、図解を交えながら丁寧にわかりやすく解説します。

「初めて家を売ることになって、どこから手をつけたら良いかわからない」
「できるだけ簡単に手順を解説してほしい」
…という方におすすめの内容となっています。

この解説を最後までお読みいただければ、あなたは「家を売る手順」はもちろん、初めての不動産売却ではつまずきやすいポイントや、一見難しく思える専門用語まで、体系的に理解できるようになります。

一通りの知識を身に付けたうえで不動産会社や購入希望者とやり取りすれば、下に見られることなく堂々と自信を持って交渉できるはずです。

ではさっそく「家を売る手順」を解説します。

1. 家を売る手順1：売りたい家の相場を調べる

家を売る1つめの手順は「売りたい家の相場を調べる」です。

まずは、売りたい家の相場を調べましょう。相場を把握していれば悪質な不動産業者に付け込まれる隙をなくすことができますし、自分で早めに資金計画を立てることもできます。

1-1. 相場を調べるために役立つ情報源

相場を調べるために便利な情報源としては、以下があります。

▼ 相場を調べるために便利な情報源

それぞれ、まんべんなくチェックすることをおすすめしますが、特に重視したいのは、売出価格ではなく「成約価格」を調べられるサイトの情報です。

というのは、売出価格は、実際の成約価格より高めになっていることが多いためです。実際に売買契約が成立した成約価格を見たほうが、より現実的な相場を把握できます。

※不動産の成約価格を調べられるサイトには、以下があります。

売りたい家と条件の似ている物件を探し、いくらで成約しているか確認しましょう。具体的には、以下の条件をチェックします。

相場の調べ方については、以下の記事も参考にご覧ください。
・不動産売却では相場を知ることが重要？令和2年の相場を解説
・土地売却の相場の調べ方！いくらで売れるか自分で調べる方法と注意点

2. 家を売る手順2：不動産会社に査定を依頼する

家を売る2つめの手順は「不動産会社に査定を依頼する」です。

売りたい家の相場を把握できたら、不動産会社に査定を依頼します。

2-1. 査定は簡易査定→訪問査定の2段階で行う

査定は通常、「ステップ1：簡易査定」→「ステップ2：訪問査定」の2段階で行います。

簡易査定は4〜5社以上の不動産会社に依頼し、簡易査定の結果を踏まえて、絞り込んだ1〜2社の不動産会社に訪問査定を依頼します。

簡易査定はできるだけ多くの不動産会社に依頼するのがおすすめです。より良い条件を提示する不動産会社と出会える確率が高まるためです。

2-2. 複数の会社へ一括査定がおすすめ

簡易査定を複数の会社に依頼したくても、なかなか時間・手間をかけられない方も多いでしょう。

そこでご利用いただきたいのが一括査定です。インターネット上から申し込むだけで、複数の不動産会社の査定を効率的に収集できます。

査定をお考えの方は「複数いっかつ査定」のページをご覧ください。具体的なサービス内容を詳しく掲載しています。

なお査定の方法について詳しく知りたい方には「不動産は査定が重要！査定方法について解説」がおすすめです。よろしければご参照ください。

3. 家を売る手順3：媒介契約を締結する

家を売る3つめの手順は「媒介契約を締結する」です。

簡易査定・訪問査定を経て、依頼したい不動産会社が見つかったら、不動産会社と「媒介契約」を交わします。

「媒介」とは、売主と買主の間を取り持って、取引を成立させることです。不動産会社へ正式に媒介を依頼するために締結するのが「媒介契約」となります。

3-1. 媒介契約の3つの種類

媒介契約には、以下の3種類があります。状況に合わせて適切な媒介契約を選びましょう。

▼ 媒介契約の3つの種類

不動産会社に積極的に売却活動をしてもらいやすい順は、【（1）一般媒介契約 ＜ （2）専任媒介契約 ＜ （3）専属専任媒介契約】です。

一方、売主にとっての制限が厳しくなるのも、【（1）一般媒介契約 ＜ （2）専任媒介契約 ＜ （3）専属専任媒介契約】の順です。

例えば不動産会社の義務を見てみましょう。さきほどの表の［報告義務］の列を見るとわかるとおり、（1）一般媒介契約は売却活動の報告義務がありませんが、（3）専属専任媒介契約は、1週間に1回の小まめな報告が義務づけられています。

一方、売主は、（1）一般媒介契約なら複数の不動産会社と締結できますが、（2）専任媒介契約（3）専属専任媒介契約では、1社しか締結できません。

「あなたの会社だけに専任で依頼するので、その分、私の物件に力を入れて売却活動してくださいね」というのが、（2）専任媒介契約（3）専属専任媒介契約です。

では、（2）専任媒介契約と（3）専属専任媒介契約の違いは何かといえば［自己発見取引］が可能か・不可かです。

自己発見取引とは、売主が自分で買主を見つけて取引することです。例えば、親戚や友人・知人から直接「買いたい」と言われたケースは、自己発見取引にあたります。

（3）専属専任媒介契約では、自己発見取引は禁じられています。自己発見した親戚や友人・知人に売却したい場合には、媒介契約を締結している不動産会社を通して取引しなければなりません。

3-2. おすすめは専任媒介契約か専属専任媒介契約

3種類のうち、どの媒介契約が最適かは、それぞれの状況によって異なります。

その前提でのうえでおすすめを挙げるのであれば、（1）一般媒介契約は避けて、（2）専任媒介契約または（3）専属専任媒介契約が良いでしょう。

というのは、（1）一般媒介契約では、不動産会社が抱えるほかの案件が優先され熱心に営業してもらえないことも多いためです。スピーディな売却を目指すのであれば、（2）専任媒介契約または（3）専属専任媒介契約を選びましょう。

3-3. 媒介契約は3ヶ月で終了できる

媒介契約を締結するうえでの不安なのは「万が一、良くない不動産会社と契約してしまったら?」という懸念ではないでしょうか。

媒介契約の有効期間は3ヶ月以内と決まっていますのでご安心ください。

つまり、媒介契約は3ヶ月ごとの更新となります。不動産会社に不満があれば、売買契約の締結から3ヶ月が経過した時点で契約を更新しなければ、契約終了となります。

1社としか締結できない（2）専任媒介契約（3）専属専任媒介契約の場合でも、3ヶ月経過して契約終了となった後なら、ほかの不動産会社と新たな媒介契約を締結できます。

媒介契約について詳しくは以下の記事も参考にご覧ください。
・媒介契約とは？３種類の媒介契約の違いと選び方をわかりやすく解説
・一般媒介契約とは？メリット・デメリットと向いている人を解説！
・専任媒介契約とは？その特徴やメリット・デメリットを徹底解説！
・媒介と仲介の違いは？不動産用語をわかりやすく解説
・一般媒介の契約期間は？解除・更新・切り替え方法についても解説！
・一般媒介と専任媒介の違いとは？どっちを選ぶべきか徹底解説！

4. 家を売る手順4：売り方の戦略を立てる

家を売る5つめの手順は「売り方の戦略を立てる」です。

不動産会社と媒介契約を締結したら、これからどんな風に家を売っていくか作戦を立てていきます。

4-1. 不動産会社へ要望を明確に伝えることが大切

具体的な販売戦略を立てるのは不動産会社の仕事ですが、売主であるあなたは、自分の理想通りに売却が進むように、希望・優先したいこと・大切に考えていることなど、要望を明確に伝えることが重要です。

不動産会社との打ち合わせ前に、要望を整理して紙に書いておくと良いでしょう。具体的には、以下の点を重点的に整理してみてください。

▼ 家を売るうえで整理すべき要望

4-2. 売出価格は高めに設定する

売り方の戦略のなかでも重要なのが、いくらで売り出すかという「売出価格（販売価格）」です。

売出価格を決めることを根付けといいますが、値付け次第で買い手の付きやすさが大きく変わりますので、慎重に検討する必要があります。

実際には、査定結果や物件の状況、近隣の競合物件の値付けなどを総合的に判断して決めていきますが、あなたが希望した売却価格に上乗せした、高めの売出価格に決まることが多いでしょう。

これは、購入希望者が現れて値引き交渉された場合に、値引きする余地を残しておくためです。

もし、売出価格のままの金額で売れれば理想的ですが、実際の成約価格は値引き交渉を経て、売出価格よりも低い金額になるケースが多いことは知っておきましょう。

5. 家を売る手順5：不動産会社が販促活動をする

家を売る5つめの手順は「不動産会社が販促活動をする」です。

売り方の戦略が決まったら、その戦略に基づいて、不動産会社が販促活動を行います。インターネット・チラシ・直接営業などを通して、あなたの物件を売り出し、購入希望者を探します。

5-1. 内覧の準備をする

不動産会社の販促活動が始まったら、売主であるあなたが最初にすべきことは、内覧（内見）の準備です。いつ内覧希望者が現れても対応できるように、家の掃除や不用品の処分を進めておきましょう。

家を高く・早く売るためには、内覧のときに良い印象を持ってもらう必要があります。

具体的には「明るくて、広くて、キレイで、すみずみまでよく手入れされて、大切に扱われていた家」という印象を与えることが大切です。

加えて、内覧のときは、すべての部屋・トイレ・お風呂・ベランダ・庭などを見せるのはもちろん、クローゼットや押し入れの中まですべて見せる必要があります。

どこを、どう見られてもパーフェクトな状態が理想です。手間に感じるかもしれませんが、この一手間で売却価格が変わることもあり得ますので、手抜きせずにがんばりたいポイントです。

以下のチェックリストを参考に、準備を進めてください。

▼ 内覧準備のチェックリスト

5-2. 内覧に対応する

内覧希望者が現れたら、売主であるあなたと不動産会社の担当者が立ち会いのうえ、内覧を行います。

この時期は、できる限り内覧希望者の希望日時にスピーディに対応できるように、スケジュールを空けておきましょう。

内覧当日は、事前に十分な換気を行い、ニオイがこもらないように注意します。昼間でもすべての照明をつけて、明るく見えるようにしましょう。

内覧者から、周辺環境（学校、スーパー、地域の雰囲気など）や家の住み心地に関する質問があれば、できるだけ親切丁寧に答えるようにしてください。内覧者にとっては、その家を購入するか判断するうえで重要な情報になります。

同時に、家の売買契約を締結するうえでは「大きな契約をするうえで信頼できる人物なのか」「前に住んでいた人はどういう人なのか」を気にする方もいます。売主であるあなたの印象が良ければ、購入を決断する後押しになるでしょう。

ただし、注意点として、契約内容に関わる質問には直接答えないようにしてください。契約を仲介するのは不動産会社の仕事です。不動産の営業担当者から答えてもらいましょう。

内覧者と売主との間で、契約に関わる話をしてしまうと、そこでの口約束が後々トラブルになることもありますので、ご注意ください。

5-3. 不動産会社からの報告書をチェックする

媒介契約の解説でご紹介したとおり、専任媒介契約と専属専任媒介契約では、報告義務があります。

不動産会社の担当者から、報告書が提出されますので、内容を丁寧にチェックしましょう。

実際に行った販促活動、問い合わせ件数、内覧希望者数、内覧実施数など、販促活動が適切に行われているか、報告書を見て確認します。

報告書を見て疑問に思った点や、十分な販促活動をしてもらえないと感じた場合には、担当者に伝えて事情を聞くようにします。

6. 家を売る手順6：購入希望者と条件を交渉する

家を売る6つめの手順は「購入希望者と条件を交渉する」です。

内覧を経て、購入したいという希望者が現れたら、条件交渉に入ります。

6-1. 引き渡し日・売買価格などの条件をすり合わせる

購入希望者との条件交渉で、必ずすり合わせる必要があるのは、引き渡し日と売買価格です。

引き渡し日は、売主・購入希望者双方の住み替えの都合などをすり合わせる必要があります。

売買価格は、購入希望者側から値下げ交渉されることが多いでしょう。なかには、交渉術に長けた購入希望者もいます。あらかじめ「最低でもこの金額以下には値下げしない」という死守ラインを、不動産会社との間で決めておくと良いでしょう。

なお、実際の交渉は、売主であるあなたと購入希望者との間に不動産会社が入って、不動産会社の仲介により進んでいきます。

気になる点があれば不動産会社の営業担当者に相談し、納得のいく交渉をしていきましょう。

7. 家を売る手順7：売買契約を締結する

家を売る7つめの手順は「売買契約を締結する」です。

購入希望者との条件交渉の折り合いが付いたら、売買契約を締結します。

7-1. 売買契約書の草案を確認する

売買契約書は、売主・買主が合意した内容をもとに、不動産会社が作成します。売買契約を締結する当日よりも前に、売買契約書の草案を送ってもらって、すみずみまでよく確認しましょう。

具体的には、以下のポイントを特に重点的に確認してください。

▼ 売買契約内容のチェックリスト

出典：公益財団法人不動産流通推進センター

7-2. 売買契約を締結する

売買契約は、一般的には不動産会社のオフィスに集合して行います。当日の流れは、以下のとおりです。

ここで、手付金と仲介手数料について補足しておきましょう。

手付金

手付金は、売買契約を締結したあとに買主から売主に支払われるお金で、契約成立の証拠金としての役割を持ちます。手付金の金額の相場は、売買価格の10%です。

万が一、買主の都合によって売買契約が解除となった場合には手付金は放棄となり、売主の都合によって解除となった場合には手付金の2倍の金額を支払います。

▼ 売買価格3,000万円の場合の例

つまり、自己都合で契約解除すると、買主も売主も手付金の金額分を支払う必要があるということです。

仲介手数料

不動産会社への仲介手数料は、売買契約が成立した時点で半金を支払うのが一般的です（残額は決済時に支払います）。

仲介手数料の金額は、以下のとおりです。

▼ 仲介手数料の金額（上限）

契約当日には、上記の金額の半額を支払うことになります。

8. 家を売る手順8：決済・引き渡しを行う

家を売る8つめの手順は「決済・引き渡しを行う」です。

買主が売主に代金を支払い（決済）、同時に、売主から買主へ所有権の移転登記申請を行って、物件を引き渡します。

8-1. 決済前の準備

スムーズに決済・引き渡しを終えるためには、決済の前に必要書類を確認し、抜け漏れなく準備することが大切です。

決済当日に必要な書類がそろっていないと、所有権の移転登記ができず、引き渡しができません。必要な書類としては、主に以下が挙げられます。

▼ 決済前の準備資料

実際に必要な書類は、不動産会社の担当者から連絡があります。ひとつずつ丁寧に確認し、正しい資料を抜け漏れなく準備していきましょう。

8-2. 決済当日の流れ

決済は、買主が住宅ローンを組む場合には、その金融機関のブースなどで行うのが一般的です。

売主・買主・不動産会社の担当者のほか、所有移転登記手続きを行う司法書士や、買主が資金を借り入れする金融機関の担当者なども立ち会います。

決済当日の流れは、以下のとおりです。

▼ 決済当日の流れ

売主であるあなたが決済当日にすべき重要なことは、仲介手数料の残額を不動産会社に支払うことと、司法書士への登記費用を支払うことです。

それ以外は、基本的には買主・金融機関・司法書士の出番となります。無事決済が完了すれば、所有権が買主に移り、家の売却が完了します。

9. 家を売る手順9：税務署に確定申告をする

家を売る9つめの手順は「税務署に確定申告をする」です。

家を売って利益（譲渡所得といいます）が出た場合には、その利益に対して所得税・住民税が課税されます。そのため、確定申告が必要です。

9-1. 譲渡所得が発生すれば確定申告が必要

確定申告は、家を売ったすべての人に必要なのではなく、利益（譲渡所得）が発生した場合に必要です。

譲渡所得の計算式は「譲渡収入額−（取得費＋譲渡費用）」です。

注意点として、特例や特別控除を利用した結果、譲渡所得が発生しなくなる場合は、確定申告が必要です。特例や控除を適用する条件が、確定申告となっているためです。

まずはシンプルに、特例や控除適用前の「譲渡収入額−（取得費＋譲渡費用）」の計算式で譲渡所得を計算し、プラスになっていれば確定申告が必須と判断しましょう。

9-2. 確定申告は売却日の翌年2月16日〜3月15日に行う

確定申告を行うのは、家を売却した翌年の2月16日〜3月15日のタイミングになります。

例えば2020年10月1日に不動産を売却した分の確定申告は、2021年2月16日〜3月15日の期間中に確定申告を行う必要があります。

確定申告は、税務署に申告書を持参するほか、郵送やインターネットでも可能です。初めて確定申告を行う方は、国税庁の「初めて確定申告される方へ」をご覧ください。

なお、節税対策につながる特例や控除について知っておきたい方は、以下の記事も参考にご覧ください。
・土地売却で使える11種類の税金控除と特例を解説【一覧表付き】
・【相続税軽減】取得費加算の特例を分かりやすく解説
・土地売却の税金を軽減する特別控除とは？2つの3000万円控除をメインに解説
・相続した実家を売却すると税金はいくら？計算事例と節税方法を解説

10. 初めてでも損せずに家を売るためには不動産会社選びが重要

初めてでも損せずに良い条件で家を売り、大満足の結果で取引を完了するためには、媒介を依頼する不動産会社選びが非常に重要です。

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詳しくは「他社で2年近く売れなかった家を1カ月で売却（T様 ご売却インタビュー）」をご覧ください。

11. まとめ

家を売る手順は以下のとおりです。

ここまでご覧いただいたあなたは、家を売る手順がしっかり把握できているはずです。段取りがわかっていれば、行動しやすくなります。

さっそく、売りたい家の相場を調べ、不動産会社へ査定を依頼するところから始めましょう。

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