ここでは、空き家法が改正された背景と主な改正内容を解説します。

空き家法改正の背景

総務省の住宅・土地統計調査によると、過去30年間で空き家の総数は約2倍（1993年448万戸から2023年900万戸＊1）に増加。空き家には防災性・防犯性の低下や衛生面・景観の悪化など種々の問題があり、かねてから社会的な対策が求められてきました。

そこで制定・施行されたのが空き家法（空家等対策の推進に関する特別措置法）です。ただし元来の空き家法では、倒壊の危険性がある「特定空家」に重点が置かれていました。全国に数百万戸ある空き家のうち特定空家は数万件＊2しかなく、行政が対応できる空き屋の範囲には限界があっため、制度改正が求められてきたのです。

この状況を受け、2023年12月13日に改正空き家法（空家等対策の推進に関する特別措置法の一部を改正する法律）が施行されました。改正空き家法では空き屋の対象が広がり、空き家所有者の管理責任がより厳しくなっています。

＊1出所：総務省　令和5年住宅・土地統計調査「住宅数概数集計（速報集計）結果」

＊2出所：国土交通省　住宅局「空き家政策の現状と課題及び検討の方向性」

空き家法改正のポイントは3つ

空き家法の改正の主なポイントは以下の3つです。

1.市区町村の空き家活用方法が拡大した

市区町村は空き家の活用が必要な区域を「空家等活用促進区域」として定められるようになりました。区域内であれば空き家所有者に空き家活用の要請が可能になる、規制を合理化できるなど、市区町村が介入できる範囲が広がります。

また、市区町村は空き家の活用・管理に積極的に取り組むNPO法人、社団法人等を「空家等管理活用支援法人」として指定可能です。指定された空家等管理活用支援法人は、空き家の所有者や活用希望者に情報提供をしたり、所有者と活用希望者をマッチングしたりできます。これにより、空き家の活用をより促進できるようになります。

2.空き家の管理が強化された

元来の空き家法では倒壊の危険性がある「特定空家」の対策に重点が置かれていました。改正により、その前段階である「管理不全空家」も対象となり、管理が強化されています。

改正後、市区町村は管理不全空家に対して措置の指導や勧告、固定資産税等の住宅用地特例を解除できるようになりました。固定資産税等の住宅用地特例を解除されると、空き家の固定資産税は最大6倍になる可能性があります。
また、市区町村は特定空家の所有者に対して空き家の状況報告をさせたり、立ち入り調査をしたりできるようになります。所有者は、この報告や立ち入り調査を拒否すると20万円以下の過料が科せられます。

3.市区町村が「特定空家」の除却措置をしやすくなった

緊急性の高い特定空家に対する対応が強化されました。今すぐ倒壊の危険性があるなど緊急と判断できる場合には、市区町村は所有者への命令等の手続きをすることなく、除却（取り壊し・解体等で取り除くこと）できるようになっています。
除却時の代執行費用も強制的に徴収しやすくなっていて、改正前の空き家法より行政が介入できる範囲が広がっています。

空き家法改正では上記のほか、「空き家の所有者や管理者は空き家の適切な管理に努めること」「市区町村や国など公共団体が実施する空き家施策に協力すること」などの努力義務が新設されました。改正によって市区町村が介入できる範囲が広がった一方で、空き家所有者・管理者の責務はより厳しくなっているため、ますます注意が必要です。

参考：国土交通省「空家等対策の推進に関する特別措置法の一部を改正する法律（令和５年法律第５０号）について」

「空家等対策の推進に関する特別措置法の一部を改正する法律」新旧条文比較

空き家所有者への影響大！「管理不全空家」も固定資産税最大6倍に

改正でもっとも空き家所有者に影響があるのは、「管理不全空家」が新たに管理対象となり、行政による改善の指導・勧告が行われるようになった点でしょう。

所有の空き家が「管理不全空家」に該当すれば、市区町村からの改善指導・勧告の対象になります。その際に改善が見られなければ、固定資産税の住宅用地特例が解除されます。特例が解除されると固定資産税は3倍～最大6倍になる可能性があるため要注意です。

【計算例】固定資産税の住宅用地特例が解除されるとどうなる？

実は、普段支払っている自宅の固定資産税には以下のような特例措置があります。

画像出所：国土交通省「固定資産税等の住宅用地特例に係る空き家対策上の措置」

毎年送付される固定資産税の課税明細書に記載されている固定資産税は、この特例によって減額された後の金額です。 たとえば、土地の広さが100㎡の空き家を所有していて、土地・家屋の固定資産税評価額が700万円程度だとします。この前提で住宅用地特定が適用された場合・されなかった場合の固定資産税額の概算値を見てみましょう。

住宅用地特例が適用されている場合

• 固定資産税評価額700万円×6分の1＝固定資産税の課税標準額は116万6,666円
• 固定資産税の課税標準額116万6,666円×固定資産税の税率1.4％=固定資産税は1万6,333円

住宅用地特例があるので、固定資産税は年間2万円以下に抑えられています。

住宅用地特例が適用されない場合

• 固定資産税評価額700万円＝固定資産税の課税標準額は700万円
• 固定資産税の課税標準額700万円×固定資産税の税率1.4％＝固定資産税は9万8,000円

※どちらも複雑な条件や計算は考慮しないシンプルな概算値を出しております

住宅用地特例が適用されない場合、1万6,333円だった固定資産税は9万8,000円に跳ね上がります。固定資産税評価額がより高い土地に空き家を所有している場合は、さらに負担が重くなるでしょう。

「管理不全空家」に該当する空き家とは？

今回の改正法で規制対象となった「管理不全空家」とは、屋根ふき材や窓・壁が破損・変形していたり、排水設備が破損していたりする状態を指します。

画像出所：国土交通省「管理指針、管理不全空家の参考基準」

【管理不全空家の状態を指す基準の一例】

• 建築物が以下の状態にあり、建築物等の倒壊につながるもの
• 屋根に変形または外装材の剥落若しくは脱落が見られる
• 構造部材の破損、腐朽、蟻害、腐食等がある
• 雨水浸入の痕跡がある
• 門、塀、屋外階段等に構造部材の破損、腐朽、蟻害、腐食等がある
• 立木の伐採、補強等がなされておらず、腐朽が認められる状態にある 　など

上記はあくまで一例です。特定空家と管理不全空家、その他の一般的な空き家の状態の違いについて、詳細は国土交通省のガイドラインに細かく記載されているため、管理状況に不安のある人は、確認してみましょう。 ただし、管理不全空き家に該当するどうかの判断を行うのは市区町村です。ガイドラインの状態に該当しなくとも、個別の事案に応じて総合的に判断される可能性があるので気をつけてください。

空き家所有者が今後気をつけるべき注意点は3つ

現在空き家を所有・管理している人は、以下3つの注意点に気をつけてください。

注意点1.空き家を維持していくならメンテナンスを行い活用も考える

まずは、法規制の対象となる特定空家や管理不全空家に該当しないよう、空き家のメンテナンスに気をつけてください。空き家は定期的に点検・修繕し、清掃や美観維持に努めましょう。また、市区町村からの指導や調査要請があった場合には速やかに対応してください。

空き家の規制は今後、さらに厳しくなることが想定されます。市区町村に確認して空き家法の最新情報を収集する、活用方法について相談するなどして、地域と協力して空き家の維持管理に努める姿勢が重要です。

注意点2.空き家を解体して更地にすると税負担が増える可能性アリ

空き家を更地にすれば建物の固定資産税はなくなりますが、固定資産税等の住宅用地特例が適用されなくなります。 つまり、土地にかかる固定資産税が高くなります。

管理が行き届いた空き家であれば住宅用地特例は引き続き受けられるため、安易に更地にしないよう気をつけてください。

注意点3.空き家を売却するなら早めに！相続空き家は「3,000万円控除特例」を使おう

相続によって取得した空き家は、一定の条件を満たすことで「空き家の譲渡所得の金額から3,000万円控除できる特例」を適用できます。この特例を使えば、空き家の売却で思わぬ利益が出ても税負担を抑えられます。 また、亡くなった人が老人ホームに入所していてそのまま亡くなり、空き家となった家屋についても、一定条件を満たせば利用できる特例があります。

これらの特例を適用するには「相続後一定年数までの売却であること」という条件があります。いずれ売却するのであれば、早めに決断して手続きを進めたほうがいいでしょう。

参考：国税庁「No.3306 被相続人の居住用財産（空き家）を売ったときの特例」 

「No.3307 被相続人が老人ホーム等に入所していた場合の被相続人居住用家屋」 

まとめ

2023年12月13日に施行された改正空き家法により、空き家所有者への規制や管理責任が強化されました。

空き家を放置して行政の指示や勧告を無視していると、固定資産税が最大6倍になったり、過料が科されたりする可能性があります。慌てて空き家を売却しようとしても、管理状態が悪ければ思うように売れません。結果として、固定資産税を含めて高い管理費だけを支払い続けることになる、なんて可能性も考えられます。

空き家を維持する場合は安易に更地にせず、市区町村の窓口に活用方法を含め相談してみてください。売却する際は各種特例の期限に気をつけ、早めに不動産会社に相談しましょう。 なお、弊社ホームセレクトでは仙台・仙台近郊の売却相談を承っております。相談はいつでも無料で、しつこい勧誘をすることは一切ありません。気軽にお声がけください。