「自宅を売りたいけれどどんな書類が必要なの？」
「家を売りたくても難しい書類がたくさんありそうで、どこから手を付けていいのかわからない！」

家を売買する際の書類と聞くと、一体どんなものが必要なのかがわからず、つい先延ばしにしたくなりますよね。

結論から申し上げると、家を売るために必要な書類は、下記の通りです。

ご覧いただくとわかるように、家を売るためには20種類近い書類が必要なので、売買の際は抜け漏れのないよう注意しなければなりません。

そこで今回この記事では、家を売るための必要書類とは一体どんなものがあるのかをくわし解説していきます。どの書類が、どのタイミングで必要とされるのか、またこうした書類はどこから入手したらいいのかについても、細かく触れていきますので、ぜひ最後までお読みください。

この記事を読めば、家を売却する際に必要となる書類がすべてわかり、さらにその書類がいつどのタイミングで必要となるのか、どこで書類を入手すればいいのかが理解できます。

加えて、家が売れるまでの目安時間などもご紹介していきますので、ぜひご自身の売却スケジュールの参考にしてみてくださいね！

1.家を売る時の必要書類一覧【チェックリスト】

家を売ろうと思い立ったら、まずはどのような書類が必要になるのかを調べる必要があります。

ここでは、わかりやすくチェックリストにまとめましたので、まずはざっと目を通してみましょう。

上記を見ると、各書類を必要とするタイミングがきちんと決まっていることがわかります。「必須」「要求されたら」と明記されている書類については、契約時に手元に用意できないと、家の売却ができない可能性があります。

そのため、家の売却を思い立ったら、その時点で必要書類を少しずつ揃えていけるように事前に用意を進めておくといいでしょう。

各書類についての詳しい説明は、次章でご紹介していきます。

2.家が売れるまでの流れと必要書類を解説

それではさっそく、各書類の詳細を解説していきますが、その前に、家を売ると決めたらどのような流れで進んでいくのか、簡単にチェックしておきましょう。

下記チャートをご覧ください。

上図をご覧いただくとわかるように、家を売る際の流れは

となります。

こうした流れの中で、売主は不動産会社に

①物件についての情報
②所有する権利の情報
③売主に関しての情報

を求められます。

この①～③を証明するための書類が、家を売却するための「必要書類」となるのです。

それではさっそく、各必要書類の詳細をご説明していきましょう。

2-1.不動産会社に媒介を依頼する時の必要書類

それでは、「【STEP1】不動産仲介会社と契約を結んで、家の売却を依頼」の際に必要になる書類を解説していきます。ここでご紹介する書類の中には、「媒介契約時」と同時に「売買契約時」「引き渡し時」の3場面で必要になる書類もありますが、便宜上こちらの項目で一緒に説明していくことにします。

法務局から発行される書類で、シンプルに「権利証」とも呼ばれます。

登記名義人が、その土地の持ち主であることを証明する重要な書類となります。

この「登記済権利書」は、不動産仲介会社と媒介契約を結ぶ際、必ず必要になります。また、家の売買契約時も買主に対し、売主が間違いなく家の持ち主であることを証明するためにこの書類を提示します。

無事、家が買主に購入してもらえた場合は、家の所有権が買主に移るため、「移転登記」をする必要があります。

ただし、2005年以降は「登記済権利書」の代わりに「登記識別情報」が導入されています。これは、登記名義人に対し、数字とその他符号の組み合わせで構成された12ケタの符号を通知する仕組みです。

そのため、登記名義人はこの符号があれば本人確認が可能になったのです。

【入手方法】

登記済権利書(もしくは登記識別情報)は、登記名義人が不動産の登記をした際にすでに受け取っています。しかし、どうしても手元にない方は、「事前通知」を利用して代用することが可能です。

「事前通知」とは、法務局が郵送で本人確認の問い合わせを実施するものです。

この「事前通知」以外にも、司法書士などの資格者代理人に、本人確認を行ってもらう方法もありますので、登記済権利書(もしくは登記識別情報)が見つけられない方でも心配いりません。

こちらは、不動産の売却依頼をした人の本人確認をするために使用されます。

身分証明書として使用できるのは、「マイナンバーカード」「運転免許証」「健康保険証」などがあります。

不動産仲介会社に不動産の売却を依頼すると、仲介会社はチラシや広告、WEBやメールマガジンなどを通じて広く販売活動を行っていきます。その際、物件の間取り図は必須情報となります。

どのような間取りの物件であるかは、購入希望者にとってはとても大きな関心事です。

そのため仲介会社が決まったら、お手持ちの間取り図を提示し、スムーズな販売活動が行えるよう尽力することが大切です。

なお、マンションであれば室内の間取り図で十分ですが、一戸建ての場合は土地の形がわかるような図面があればなお良いでしょう。

【入手方法】

不動産を入手した時に受け取っているはずですが、万が一見当たらない場合は仲介会社に相談してみましょう。または、マンションの管理会社が保管していますので、一度尋ねてみるのもいいかもしれません。一戸建ての場合は、家の建築に携わったハウスメーカー側で、ひょっとすると保管している可能性もあります。

「建築確認済証」は、着工前の住宅が建築基準法などのルールに適合しているかどうかを証明する書類です。一方、「検査済証」は、竣工後の建物が建築確認でOKとなった図面に沿って忠実に建てられているかどうかを確認する検査になります。

これらの書類は、売却しようとしている不動産が、建築基準法にのっとって、合法的に建てられているかどうかということを証明できるものです。そのため、買主にとっても不動産仲介会社にとっても、合法的にしっかり建てられた物件だということをアピールできるものになります。

【入手方法】

売却しようとしている家を新築で購入した際、手元にもらっているはずの書類です。

もし紛失してしまったようなら、役所に相談することで、「建築計画概要書」や「建築確認台帳記載事項証明書」といった書類を有料で出してもらえます。

こちらを「建築確認済証」の代わりに使用することができます。

土地の面積や隣地との境界エリアを示す書類です。

物件を販売する際は、どこからどこまでを販売対象として売ることができるのかを明確にしないと、のちのちトラブルになり危険です。

そのようなことがないよう、上記のような書類が必要になりますが、万が一古くから引き継いできた土地のため、測量がされたかどうか曖昧な場合は、新たに測量をする必要があります。

【入手方法】

土地測量図は法務局で取得可能です。

しかし、境界確認書に関しては保管されていませんので、お手元にない場合は測量した会社に尋ねてみることをおすすめします。

必須ではありませんが、マンションや戸建てを購入する際、入手した物件のパンフレットや広告は、仲介会社にとっても販売活動の大きなヒントとなりますので、お手元にある場合は提示されるのがよいでしょう。

新築物件時代に作られたパンフレットや広告は、物件の魅力を大いにアピールしてくれるものですので、物件の購入を少しでも検討している方にとって、興味を喚起するきっかけになるかもしれません。

「建築設計図書」とは、建物の工事に使用される設計図と仕様書のことを指します。

また「工事記録書」とは、実際工事した際の詳細内容を記録したものになります。

これらの書類は提出が義務付けられているわけではありませんが、仲介会社にとっては売却不動産の詳細を知ることができ、どのような過程で設計・建築されたものなのかがわかることで、買い手にとっても安心感を与えるのに効果的です。

「耐震診断報告書」とは、1981年5月31日以前の古い建物で「旧耐震基準」のもと建築された建物が対象となります。こちらにあてはまる建物について、耐震診断を行った報告書がある場合は、その内容を説明しなければなりません。

また、建物のなかでも石綿（アスベスト）を使用しているか否かの調査結果があるときは、その内容も説明する必要があります。

どちらも書類の提示がなければ不動産を売却できないということではありませんが、こうした結果を出すことで仲介会社、買主へ安心と信頼のおける建物だということを証明できることにつながります。

「地盤調査報告書」とは土地の形状や地面の硬さ、地盤調査会社の意見として地盤改良工事の必要性の有無などがまとめられている報告書です。

また「住宅性能評価書」「既存住宅性能評価書」とは、住宅の性能を中立・公平な立場で評価し、その結論を示した書類になります。

上記3種類の書類のように、不動産の地盤の強さや住宅性能について、国の基準に則って専門家がまとめた書面があれば、仲介会社や買主にとってひとつの安心につながります。

これらの書類も、必ずないと売却できないわけではありませんが、書面があることで物件の信頼度があがることを覚えておきましょう。

「ローン償還表」とは、今保有の建物のローンがある場合、金融機関から定期的に郵送されてくる返済予定表のことを指します。毎月の返済額や元金・利息・借入金残高などが記載されています。

売却予定の不動産にローンが残っている場合、仲介会社から確認を求められる場合がありますので、手元に用意しておきましょう。

2-2.家が販売中の時に必要な書類

次に、「【STEP2】売却条件を決めて、さっそく家を売り出す」の段階で、あなたの物件が実際販売されている最中に必要な書類について確認していきましょう。

マンションの売却を希望する方は、提示が必要な書類です。

マンションの細かいルールや管理規約がまとめられているものになります。

ペットの飼育はできるのか、共有部の使用方法やマンション維持管理の詳細などが記されており、買主が購入後に、どのような暮らしが叶えられるかを具体的に知ることができる、大変重要な内容です。

【入手方法】

売主が保管しているか、万が一紛失していても、マンション管理会社が持ってますので、仲介会社を通じて入手できます。

「重要事項調査報告書」とは、マンションの管理費や修繕積立金の運営状況、改定予定、大規模修繕の実施状況や計画見通しなど物件に大きく関係する重要事項をまとめたものです。

こちらに記載されている内容は、仲介会社が買主に見せる「重要事項説明書」に明記しなければいけないものも多いため、売主から提出する必要があります。

 【入手方法】

マンションの管理会社が用意してくれます。

基本的には、仲介会社からマンション管理会社へ依頼してくれますので、売主が動かなくても問題ありません。

「固定資産税納税通知書」とは、毎年1月1日時点で保有している土地・家屋などの不動産所有者に対し、保有する固定資産（土地・家屋）にかかる税額（年額）を通知する書面になります。

不動産の売却が行われた場合、売主と買主とで税額を按分するため、その分ける税額を計算してもらうために仲介会社に、この書面を提示しなければなりません。

【入手方法】

お手元にない場合は、お住まいの市区町村で「固定資産税評価証明書」を発行してもらうことができます。

2-3.買主と売買契約を結ぶ時の必要書類

次に、「【STEP4】買主と売買契約を結ぶ」段階で、必要になる書類を解説していきます。

売主が実印を押さなければいけないのは、売買契約書に押す時、そして物件の引き渡し時に登記書類に押すときの2回です。

そのため、それぞれの日に売主は実印をその場に持参する必要があります。

また「印鑑登録証明書」とは、このような場で使用するハンコが、売主のもので間違いないという証明をしたものになります。あらかじめ役所に行って、今後「実印」として使用したいハンコを登録しておくことで完了します。

こうして公的に登録されたハンコは、「実印」として不動産売買や契約書など重要な場面で使用されることになります。

【入手方法】

役所の窓口で発行してもらうか、最近はマイナンバーカードを利用すればコンビニエンスストアの自動交付機能の端末で入手できるようになりました。

発行から3か月間が有効期限となっているため、契約日を逆算し、3か月を過ぎないよう注意しましょう。

固定資産税が課せられている土地・家屋に対して、その評価額が記載されいてる書面を指します。

家の売却が決まり、売主から買主へ移転登記をする際に必要となります。

また、不動産登記にかかる登録免許税の算出にも必要となりますので、売買契約時までに手元にないといけません。物件の引き渡し時には、司法書士へ手渡します。

【入手方法】

役所の窓口で入手します。ただし売主が多忙で動けない場合は、媒介契約書や委任状があれば、仲介会社が代行で取得することも可能です。

2-4.引き渡し時の必要書類

最後に、「【STEP5】売却の手続きをしたあと家を引き渡す」段階で、必要になる書類を見ていきましょう。

売主の現住所と、売却予定の不動産を登記している住所が異なる場合、所有者の移転登記を司法書士に依頼する必要があります。その際に必須となるのが、住民票の写しです。

以前まで売却予定の物件に住んでいて、その後の引っ越しが1回のみの場合は、前住所が記載されてる住民票の写しで問題ないのですが、転勤や引越しで何度も居住地が変わっている場合は、これまで住んだすべての住所が記載されいてる戸籍附表が必須となります。

【入手方法】

「住民票の写し」は役所の窓口で発行してもらうか、最近はマイナンバーカードを利用すればコンビニエンスストアの自動交付機能の端末で入手できます。

発行から3か月間が有効期限となっているため、契約日を逆算し、3か月を過ぎないよう注意しましょう。

また「戸籍附表」は、本籍の置いてある役所でないと発行できません。

本籍地が現在住んでいるところから遠いようならば、郵送で取得することもできますので、一度本籍地のある役所に問い合わせてみることをおすすめします。

物件の引き渡し時には、売買した価格から必要経費（手付金など）を除いた残額が振り込まれることになります。その際、売主が指定した口座に入金されるため、預金通帳かそれに相当する情報（金融機関名・支店名・口座種別・口座番号など）を用意しておく必要があります。

3.売却までにかかる時間の目安

前述したように、家を売るためには多種類の必要書類をそろえる必要がありますが、実際、不動産の売却を決意してから売れるまでの期間はどれぐらいかかるのでしょうか？

この記事の冒頭で、不動産の売却を不動産仲介会社に依頼してから、買主に購入してもらうまでは、以下のような流れで進んでいくとお伝えしたかと思います。

この流れをすべて終えるのに、平均3か月～6か月程度と言われています。

それぞれかかる時間をざっくりお伝えすると、以下の通りになります。

それぞれの期間を詳しく見ていきましょう。

3-1.情報収集～売却の依頼まで

この期間は約2週間～1か月程度かかると言われています。

まず手持ちの家を売りたいと決めたら、情報収集が重要になります。

近隣エリアの似たような物件が、どれぐらいの価格で売りに出されているのか相場を調べておきましょう。

大体の相場が判明したら、次は売却を任せたい不動産仲介会社を探します。

今はどの不動産仲介会社も、インターネットでの机上査定を気軽に受けているため、複数社査定を受けてみて、査定価格や価格を算出するまでの分析、その後の営業スタッフの接客などさまざまな点から見て、信頼のおけそうな仲介会社を選びましょう。

たとえば、下記のような「複数いっかつ査定」などの無料サービスを利用して、ご自分にとってもっともよい条件を提示してくれる会社を選ぶのもいいでしょう。

机上査定はあくまでも、家のスペック部分のみで判断する査定額になります。

より正確な査定額を知るためには、訪問査定を利用しましょう。

そこで納得のいく査定額を出した不動産会社でも結構ですし、スタッフの人柄に満足がいくようならば、その点を重視しても結構ですので、ご自分がもっとも信用できる不動産会社を見つけ、仲介契約を結びます。

3-2.売却スタート～条件交渉まで

この期間は、3か月～6か月程度見込んでおきましょう。

不動産仲介会社との仲介契約が無事結べたら、家の売却価格を設定し、いざ販売活動のスタートです。

その仲介会社のホームページやチラシ、広告、雑誌、その他インターネットの情報サイトなどを通じて、あなたの売却物件を積極的に紹介していきます。

購入希望者には、内覧もしてもらい、物件の良さを知ってもらうこともできます。

売却価格などの細かな条件交渉なども、同時に対応していきます。 

3-3.売買契約を結ぶ～引き渡しまで

この期間は、約2週間～1か月程度かかります。

買主との条件交渉が無事にまとまったら、ついに売買契約を結びます。

この売買契約時に、買主は手付金を支払います。

しかし、契約を結んだらその場で終わりではありません。

なぜなら、買主側が住宅ローンを組んで物件を購入する場合は、ローン審査に2週間～1か月ほどの時間がかかる場合があるからです。

そのローン審査も無事通過すれば、晴れて残金のやりとりと物件の引き渡しに進みます。

住宅ローンが開始する時に合わせ、ようやく買主に物件を引き渡すことになります。

4.家をスムーズに売りたいならホームセレクトがおすすめ

家を売るためには、多くの書類と時間が必要となり、時には負担に感じることもあるでしょう。

そうした負担を少しでも解消する秘訣は、きちんと信頼のおける不動産仲介会社を選べるかどうかにかかってきます。

「不動産会社なんて数が多すぎて選ぶ時間がない！」「信頼のおける担当者なんてどこにいるかわからない」とお悩みの方は、ぜひホームセレクトへご相談ください。

ホームセレクトをおすすめする理由は、3つあります。

１つずつくわしくご紹介していきましょう。

4-1.中古住宅保険の保険金を負担してくれる

ホームセレクトは、中古住宅保険の保険料を負担します。

5年間の長期期間、最大1000万円まで補償してくれるので、中古住宅を購入して万が一のことがあっても安心です。

通常は、物件のお引き渡し後、3か月以内に不具合が見つかった場合は売主が修理費用を負担し、3か月以降は買主が修理費用を負担しなければなりません。

そんなとき、こちらの「中古住宅保険」に加入していれば、お互いの費用負担はゼロのまま、必要なときにトラブルを起こした箇所を修理してもらえます。

特にうれしいのは、こちらの保険がカバーする補償内容が、「基本保険」だけでなく「オプション保険」も含まれていること。下図をご覧いただくとわかるように、「基本保険「で補償される部分ももちろん重要ですが、どちらかというと日常生活で起こりがちなトラブルは、「オプション保険」の範囲であることがわかります。

その両方をカバーしてくれるため、中古物件の購入も安心して進めることができるのです。

4-2.建物検査を無料で実施

ホームセレクトをお勧めする2つ目の理由は、建物検査を無料で実施することです。

国土交通省平成30年度の調査によると、建物検査を実施したかどうかの告知は、法律で義務付けられていますが、実際きちんと検査を実施しているのは、たったの4.3%とのこと。9割以上の物件が、建物検査を経ずに、買主に引き渡されています。

これでは、買主は安心して中古物件の購入に踏み切れず、売主にとってもなかなか物件が売れず、双方にとってマイナスだけが残ってしまいます。

そんななかホームセレクトは、国家資格を持った建築士に依頼して、「木造戸建て住宅」「鉄筋コンクリート共同住宅」それぞれの検査項目に沿って、不具合が隠れていないかしっかりと確認していきます。

それぞれチェックを行う箇所は、下記のイラストをご参照ください。

【木造戸建て住宅のチェックポイント】

【鉄筋コンクリート共同住宅のチェックポイント】

4-3.経験豊富なスタッフが数多く在籍する

ホームセレクトをおすすめする3つ目の理由は、経験豊富なスタッフが数多く在籍することです。

男性スタッフ、女性スタッフと多くのスタッフが、皆さまの大切な物件のご売却をお手伝いします。

各スタッフの紹介や得意分野、保有資格や趣味特技など、こちらでご紹介しています。

「こんなスタッフにサポートしてもらいたい！」と思っていただけるような信頼できるスタッフがそろっています。

5.まとめ

今回は、家を売るための必要書類について、くわしくご紹介してきました。

同時に、家を売ろうと決めて売却にかかるまでの目安期間も、ご説明しました。

家を売るための必要書類は実に20種類以上もあるため、どのような書類が必要なのか、それはどこで入手できるのかを知ることが、大変重要です。

下図にて、必要書類の一覧と入手方法をまとめていますので、今一度参考にしてみてくださいね。

本記事が、あなたの大切な物件をスムーズに売却できる一助になれたら幸いです。