「家を売る」ときに大切なのは、事前に自分で基礎知識を身に付け、どのタイミングでどんな行動をするべきなのか理解しておくことです。

しかしながら、不動産取引は一般の方にとってわかりづらい面が多いのが事実です。

結果として多くの方が、知識不足によって不動産業者や買主の言いなりとなり、損してしまいます。

そこで本記事では、家を売るすべての人に基礎知識として把握しておいてほしいことを、完全ガイドとしてまとめました。

「初めて家を売ることになった」
「初心者でも損せずに家を売る方法を知りたい」
…という方におすすめの内容となっています。

この解説を最後までお読みいただければ、あなたは「不動産売却の基礎知識」はもちろん、「全体の流れ」「損しないためのコツ」まで理解できるようなります。

知識を持つことで余裕ができ、早めに必要な行動が取れるようになります。そうなれば、自分の希望する好条件で家を売ることも可能です。

では、さっそく解説を始めましょう。

1. 家を売るうえで最も重要なのは信頼できる不動産会社を選ぶこと

最初に「信頼できる不動産会社の選び方」からお伝えしたいと思います。

というのは、家の売却を成功させるために最も重要なことは何か？といえば、
「信頼できる不動産会社を選んで取引すること」
…といえるからです。

高額なお金のやり取りが発生する不動産取引においては、売主であるあなたの利益よりも、自社の売上を優先する不誠実な不動産業者も存在します。

そこで、売主としてまず第一に身に付けたいのが「信頼できる不動産会社を見極める目」なのです。

選び方のポイントを4つ、ご紹介しましょう。

1-1. 免許を受けた宅建業者の中から選ぶ

1つめのポイントは「免許を受けた宅建業者の中から選ぶ」です。

不動産取引の営業をするためには、宅地建物取引業の免許が必要です。不動産会社を検討するときには、まずは免許を確認しましょう。

宅地建物取引業の免許を持った業者は、国土交通省の「宅地建物取引業者 検索」のサイトから検索できます。

出典：国土交通省

不動産会社の名称で検索したときに、以下のような検索結果が表示されれば、宅地建物取引業の免許を持った不動産会社であることがわかります。

なお、免許証番号のカッコ内の数字は、免許の更新回数を示しているため、営業年数の目安となります。

1-2. 査定を複数の不動産会社に依頼する

2つめのポイントは「査定を複数の不動産会社に依頼する」です。

売りたい家を価格の査定を、1社ではなく複数の不動産会社に依頼し、説明を聞いてみましょう。

この価格査定の説明は、信頼できる不動産会社かどうか見極めるうえで、役立ちます。

具体的には、以下のポイントをチェックしましょう。

複数の不動産会社に同時に依頼することで、不動産会社ごとの対応の違いが明確になり、依頼する不動産会社の候補が絞りやすくなります。

1-3. 不動産会社のタイプ別の強みを理解する

3つめのポイントは「不動産会社のタイプ別の強みを理解する」です。

複数の不動産会社に査定を依頼するときには、タイプの違う不動産会社に依頼するのがおすすめです。

不動産会社は、大きく次の2つに分けられます。

どちらの不動産会社が向いているかは、あなたが売りたい物件の地域や条件、あなた自身との相性などによって変わってきます。

双方に査定を依頼して、実際にやり取りしてみると、判断しやすくなるでしょう。

1-4. 会社だけでなく営業担当者も重視する

4つめのポイントは「会社だけでなく営業担当者も重視する」です。

不動産取引は、基本的に1つの取引に1人の営業担当者がついて、最初から最後まで同じ営業担当者が一貫して担当します。

そのため、「どこの不動産会社に選ぶか」だけでなく、「どの営業担当者がつくか」も大変重要です。

優秀な営業スタッフに担当してもらったほうが、納得できる売買が可能になるからです。

不動産取引に関する十分な知識・経験を持ち、かつ意欲を持って熱心に営業活動に取り組んでくれそうな人が担当の不動産会社を選びましょう。

2. 家を売るうえで知っておくとスムーズになる基本の流れ

次に家を売る基本の流れを押さえておきましょう。

実際には、仲介を依頼した不動産会社が段取りやスケジュールの大半をリードしてくれるため、売主が詳細まで把握している必要はありません。

しかし、最低限の流れを把握していれば事前の心構えができ、主体的に行動できます。全体像としては、次の9ステップです。

2-1. 手順1：売りたい家の相場を調べる

家を売る1つめの手順は「売りたい家の相場を調べる」です。

正確な価格は不動産会社に査定を依頼することになりますが、査定依頼の前に、だいたいの相場を把握しておきます。

相場を把握していれば、悪質な不動産業者に付け込まれるリスクをなくすことができます。

相場の具体的な調べ方については、以下の記事を参考にご覧ください。
➡不動産売却では相場を知ることが重要？令和2年の相場を解説
➡土地売却の相場の調べ方！いくらで売れるか自分で調べる方法と注意点

2-2. 手順2：不動産会社に査定を依頼する

家を売る2つめの手順は「不動産会社に査定を依頼する」です。売りたい家の相場を把握できたら、不動産会社に査定を依頼します。

査定は「ステップ1：簡易査定」→「ステップ2：訪問査定」の2段階で行います。

簡易査定の時点では、できるだけ多くの不動産会社に依頼することをおすすめします。その分、より良い条件を提示する不動産会社とである確立が高まるためです。

不動産会社とやり取りする時間がない方は、一括査定サービスをご利用ください。複数の不動産会社の査定結果が収集できる無料サービスです。

なお査定の方法について詳しく知りたい方は、以下のページをご覧ください。
➡不動産は査定が重要！査定方法について解説

2-3. 手順3：媒介契約を締結する

家を売る3つめの手順は「媒介契約を締結する」です。

査定の結果、依頼したい不動産会社が見つかったら、不動産会社と「媒介契約」を交わします。媒介契約には、以下の3種類があります。

▼ 媒介契約の3つの種類

それぞれのメリット・デメリットがありますので、状況に合わせて最適な媒介契約を選びましょう。

媒介契約について詳しくは以下の記事をご覧ください。
➡媒介契約とは？３種類の媒介契約の違いと選び方をわかりやすく解説
➡一般媒介契約とは？メリット・デメリットと向いている人を解説！
➡専任媒介契約とは？その特徴やメリット・デメリットを徹底解説！
➡媒介と仲介の違いは？不動産用語をわかりやすく解説
➡一般媒介の契約期間は？解除・更新・切り替え方法についても解説！
➡一般媒介と専任媒介の違いとは？どっちを選ぶべきか徹底解説！

2-4. 手順4：売り方の戦略を立てる

家を売る5つめの手順は「売り方の戦略を立てる」です。

希望通りの条件で家を売るためには、売主であるあなたの要望を、しっかりと営業担当者に伝えることが大切です。

どんな条件で売りたいか整理して、明確に伝えましょう。

▼ 営業担当者に伝えると良いポイント

2-5. 手順5：不動産会社が販促活動をする

家を売る5つめの手順は「不動産会社が販促活動をする」です。

インターネット・チラシ・直接営業などを通して物件を売り出し、購入希望者を探すプロセスです。

内覧希望者が現れたら、売主であるあなたと不動産会社の担当者が立ち会いのうえ、内覧を行います。

売主であるあなたは、内覧で良い印象を持ってもらえるように準備しておきましょう。

▼ 内覧準備のチェックリスト

2-6. 手順6：購入希望者と条件を交渉する

家を売る6つめの手順は「購入希望者と条件を交渉する」です。

内覧を経て、購入したいという希望者が現れたら、条件交渉に入ります。調整する条件の一例は、以下のとおりです。

出典：不動産ジャパン

売主・購入希望者の双方が、心から納得できる落としどころを見つけていくことが大切です。

2-7. 手順7：売買契約を締結する

家を売る7つめの手順は「売買契約を締結する」です。

購入希望者との条件交渉の折り合いが付いたら、売買契約を締結します。

売買契約書は、売主・買主が合意した内容をもとに、不動産会社が作成します。売買契約を締結する当日よりも前に、売買契約書の草案を送ってもらって、すみずみまでよく確認しましょう。

売買契約の締結は、一般的には不動産会社のオフィスに集合して行います。当日の流れは、以下のとおりです。

2-8. 手順8：決済・引き渡しを行う

家を売る8つめの手順は「決済・引き渡しを行う」です。

買主が売主に代金を支払い（決済）、同時に、売主から買主へ所有権の移転登記申請を行って、物件を引き渡します。

売主として、決済前に準備すべき資料としては、以下があります。

▼ 決済前の準備資料

決済は、買主が住宅ローンを組む場合には、その金融機関のブースなどで行うのが一般的です。当日の流れは、以下のとおりです。

▼ 決済当日の流れ

2-9. 手順9：税務署に確定申告をする

家を売る9つめの手順は「税務署に確定申告をする」です。

家を売って利益（譲渡所得といいます）が出た場合には、その利益に対して所得税・住民税が課税されます。そのため、確定申告が必要です。

確定申告を行うのは、家を売却した翌年の2月16日〜3月15日のタイミングになります。

例えば2020年10月1日に不動産を売却した分の確定申告は、2021年2月16日〜3月15日の期間中に確定申告を行う必要があります。

以上、家を売る流れを解説しました。本章の内容は、以下の記事でより詳しく解説しています。ぜひあわせてご覧ください。
➡家を売る手順を図解でわかりやすく解説！初めての売却でも損しない方法

3. 家を売るべきベストタイミング

家を売るうえで、慎重に見極めなければならないのが「売るタイミング」です。

売るタイミングを何から見計らえば良いかといえば、以下の6つの指標があります。

▼ 家を売るタイミングを判断する6つの指標

具体的なベストタイミングは「家を売るベストタイミングと売却してはいけない時期をズバリ解説」にて解説していますが、要点だけかいつまんでご紹介すると、以下のとおりです。

※家を売る理由ランキングTOP10は以下のとおりです。

2020年 ホームセレクト調べ

家を売るタイミングについて詳しくは、以下の記事でご確認ください。
➡家を売るベストタイミングと売却してはいけない時期をズバリ解説

4. 家を売るためにかかる費用

家を売るときには、費用（コスト）として支払わなければならないお金が発生します。

一覧表にまとめましたので、あらかじめ把握しておきましょう。

▼ 家を売るときにかかる諸費用

上表のうち、必ず発生するのが「仲介手数料」です（不動産会社に仲介を依頼しないケースを除く）。

仲介手数料は不動産会社の売上となるものですが、一般消費者を守るという観点から法律で上限が定められています。それが表内に記載されている以下の金額です。

▼ 仲介手数料の上限

※別途消費税がかかります

仲介手数料の早見表をご用意しましたのでご覧ください。

仲介手数料以外の費用の必要性については、ケースバイケースです。

不動産会社の担当者と早めに相談をして、必要な資金を確保しておくようにしましょう。

家を売るときにかかる費用については、以下の記事も参考にしてみてください。
➡土地売却の費用はいくら？かかるお金の一覧表と費用削減・節税のコツ
➡住宅の解体費用はいくら？坪数別の相場一覧と安くする工夫点５つ
➡土地売却の解体費用はいくら？相場と更地にした場合との違いを解説
➡不動産売却のシミュレーション方法を解説｜手元にいくら残るかわかる

5. 家を売るとかかる税金と控除

次に、家を売るときにかかる税金（所得税・住民税）について見てみましょう。

これらは、家を売って譲渡所得が発生した場合にかかる税金です。

譲渡所得とは、簡単にいえば利益のことで、計算式は「譲渡収入額−（取得費＋譲渡費用）」となります。

譲渡所得を計算するうえで注意したいのは、利用できる特例や特別控除の有無です。

例えば、3,000万円の特別控除（※）を利用すると、計算式は以下のとおり変わります。

※3,000万円の特別控除：マイホーム（居住用財産）を売ったときに、所有期間の長短に関係なく譲渡所得から3,000万円まで控除ができる特例（出典：国税庁）。

このような特別控除を利用すると、大幅な節税につながります。実際には、譲渡所得がゼロとなって、所得税・住民税が課税されないケースも多くあります。

所得税・住民税は、家を売った翌年の2月16日〜3月15日に確定申告を行って納税します。

特別控除などの利用によって譲渡所得がゼロになる場合でも、確定申告は必要ですからご注意ください。特別控除の利用を認めてもらうために、確定申告が必要になるためです。

節税対策につながる特例や控除について知っておきたい方は、以下の記事も参考にご覧ください。
➡土地売却で使える11種類の税金控除と特例を解説【一覧表付き】
➡【相続税軽減】取得費加算の特例を分かりやすく解説
➡土地売却の税金を軽減する特別控除とは？2つの3000万円控除をメインに解説
➡相続した実家を売却すると税金はいくら？計算事例と節税方法を解説

6. 家の売却を成功させる3つのコツ

家の売却を成功させるためには、どんなポイントを押さえれば良いのでしょうか。

3つのコツをご紹介しましょう。

6-1. 頼りになる不動産会社を選ぶ

1つめのコツは「頼りになる不動産会社を選ぶ」ことです。

冒頭でもお伝えしたとおり、家の売却が成功するか否かは、どの不動産会社を選ぶか次第といっても過言ではありません。

あなたの不安や望みをしっかりとヒアリングして、的確な対処をしてくれる頼りになる不動産会社を選びましょう。

具体的な選び方は「1. 家を売るうえで最も重要なのは信頼できる不動産会社を選ぶこと」を参照のうえ、心から信頼できると感じた不動産会社と媒介契約を締結してください。

もし媒介契約締結後に不審な点が出てきた場合には、契約を更新せずに新しい不動産会社を選び直す判断も大切です。

媒介契約の期限は最長3ヶ月です。信頼できないと感じることがあれば3ヶ月で見切りを付けて、次の不動産会社を探しましょう。

6-2. 不動産取引の全体の流れを把握しておく

2つめのコツは「不動産取引の全体の流れを把握しておく」ことです。

一般の方にとって、不動産取引は難解に感じる部分が多いものです。専門用語も多く、すべてを不動産会社に任せきりにしたくなる気持ちはよくわかります。

ですが、どんなに信頼できる不動産会社だったとしても、全体の流れは把握しておきましょう。

ご自身で流れを把握しておけば、思わぬリスクや注意点に事前に気付くことができたり、タイミングの良い行動で売り時をつかんだりできます。

本記事で簡単に全体の流れをご紹介しましたが、より詳しく以下の記事もご確認ください。
➡家を売る手順を図解でわかりやすく解説！初めての売却でも損しない方法

6-3. 税金関連の情報は自分で収集する

3つめのコツは「税金関連の情報は自分で収集する」ことです。

不動産会社は「不動産取引のプロ」であり、税金関連のプロではありません。

実務に伴い、税金の知識を詳しく身に付けている担当者も多いのですが、そこに頼り切るのは危険です。

税金関連の情報は、自分で積極的に収集しましょう。それが節税対策につながります。

自分では調べきれないときには、税務署または税理士にご相談ください。

7. こんなときどうする？物件の状況別の注意点

売りたい家の状況によっては、売却時に異なる対応が必要なケースがあります。状況別に注意したいポイントを解説しましょう。

7-1. 住宅ローンが残っている家を売る

1つめは「住宅ローンが残っている家を売る」ケースの注意点です。

住宅ローンが残っていても家は売れますが、売却して得たお金で住宅ローンの残りを一括返済し、物件に設定されている抵当権を抹消することが必要となります。

抵当権がついているとは、住宅ローンを借り入れている金融機関が担保としているということです。つまり、住宅ローンを返済できなかった場合には、その物件の所有権は金融機関に移ることになります。

買主から見れば、赤の他人の抵当権によって、自分の家の所有権を失うリスクがあるのです。売買成立と同時に抵当権が抹消される確証がなければ、売買契約を結ぶことはできません。

売主としては、綿密な資金計画を立てて、住宅ローンの確実な完済を実現する必要があります。

売買代金だけでは一括返済が難しい場合には、必要な資金調達を行いましょう。資金調達も難しい場合には、最後の手段として任意売却という手もあります。

詳しくは、以下の記事で解説しています。あわせてご覧ください。
➡住宅ローンが残っていても不動産は売却できる！売却方法や流れを解説
➡任意売却とは？一般売却との違いや手続きの流れを分かりやすく紹介

7-2. 空き家を売る

2つめは「空き家を売る」ケースの注意点です。

空き家として家を売るときの注意点は、空き家に利用できる税金の特別控除について、事前に把握しておくことです。

特別控除を利用するためには諸条件がありますので、諸条件を満たしたうえで売却する必要があります。

近年では空き家の増加にまつわる空き家問題を解消するために、国や自治体がさまざまな施策を打ち出しています。常に、最新情報にアンテナを張っておくことをおすすめします。

本記事執筆時点では、国土交通省より「空き家の発生を抑制するための特例措置」が発表されています。

出典：国土交通省

この「空き家の譲渡所得の3,000万円の特別控除」の適用を受けるためには、以下の2要件をともに持たすことが必要です。

なお、これは空き家に適用できる特例の一例です。実際に空き家を売るときには、その時点での最新情報を、行政の公式サイトや専門家のアドバイスを通して収集してください。

古い空き家を売りたい方は、以下の記事も参考にご覧ください。
➡古家付き土地売却とは？メリット＆デメリットと良い条件で売るコツ

7-3. 相続した実家を売る

3つめは「相続した実家を売る」ケースの注意点です。

相続した実家を売る場合の注意点は2つあります。

1つめは、「空き家」に該当する場合には、前述のとおり空き家に適用できる特別控除などについて、事前に情報収集を行うことです。

2つめは、相続した不動産を売却するうえでは、遺産分割協議→相続登記→売却→現金の分割といった、相続した不動産特有の手続きが発生することです。

それぞれのステップについて詳しくは「相続した不動産を売却する際の正しい手順と注意点をわかりやすく解説」にて解説していますので、あわせてご覧ください。

かかる税金や節税については、以下の記事もおすすめです。
➡相続した実家を売却すると税金はいくら？計算事例と節税方法を解説
➡相続した土地を売却する際にかかる税金一覧と節税対策を解説【税金シミュレーション付き】
➡相続した土地売却の正しい手順と知っておきたい節税対策を簡単に解説

8. 高く早く家を売るためにおすすめの無料サービス

家を売る以上、できるだけ高く・できるだけ早く、良い条件で売りたいと思うのは当然のことです。

初めての不動産売却でも損をせず、より良い条件での売却を成功させるためには、状況に合わせた無料サービスの利用がおすすめです。

弊社では、安心価値アップ・複数いっかつ査定・高値売却サポートの3つのサービスをご提供しています。

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▼ 複数の査定結果から一番の売却先を見つける 

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どれも無料でご提供しているサービスですので、ぜひご活用いただき、心から満足できる不動産売却にお役立てください。

9. まとめ

信頼できる不動産会社の選び方は以下のとおりです。

家を売る基本の手順を把握しましょう。

家を売るべきベストタイミングは6つの指標から見極めましょう。

家を売るためにかかる費用は、以下のとおりです。

家を売って利益（譲渡所得）が出ると、以下の税金がかかります。

さまざまな特例や特別控除があるため、節税のためには情報収集をしっかりして使える控除を使い切りましょう。

家の売却を成功させる3つのコツはこちらです。

以下の物件は、特殊な対応が必要になりますのでご注意ください。

高く早く家を売るためにおすすめの無料サービスとして、以下があります。

家を売ることは、一生に何度もあることではありません。

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