「不動産を相続したけど評価額はどうやって計算したらいいのか分からない」
「相続した土地と建物では評価額の計算の仕方が違う？」

このように相続した不動産の評価額についてお困りではないでしょうか？評価額は、相続税に大きく関わるので、正しく計算したいですよね。

相続した不動産の評価額は、以下のように計算することができます。

土地の場合、路線価が定められている土地は路線価方式で計算し、路線価が定められていない土地は倍率方式で計算します。

さらにこれらの方法で計算する際に評価額を減額できるケースもあります。もし相続した不動産がこのケースに当てはまっているのに減額せずに相続税を払いすぎていても税務署では教えてくれません。知らないと損をしてしまうこともあるので、相続した不動産が減額できるケースに当てはまるか確認することが大切です。

そこでこの記事では、

• 不動産の評価額の計算方法
• 評価額を減額できるケース

を紹介していきます。

この記事を読めば、ご自身が相続した不動産に合った評価額を正しく計算することができます。必ず評価額を減額できるケースに当てはまらないか確認しながら、計算してみてください。

1. 相続不動産の評価額の調べ方は土地と建物で計算方法が異なる

相続した不動産の相続税を申告するためには、不動産の評価額の計算が必要です。しかし相続税は、不動産を含めた全ての遺産の合計が基礎控除額以下の場合にはかかりません。

基礎控除額は以下の式で求められます。

つまり、この例の場合は不動産を含めた全ての遺産の合計が5,500万円以下であれば相続税を支払う必要もなく、申告も不要です。

このように相続税の申告が必要なのかどうかを知るためにも、不動産の評価額の計算が必要となります。

ここからは、不動産の評価額の計算方法を解説していきます。不動産の評価額は土地と建物で計算方法が異なります。

冒頭でも述べたように、計算方法は以下の通りです。

①土地評価額の計算方法

路線価方式とは、土地が面している道路につけられる価値のことで、国税庁が定めている指標をもとに計算する方法です。土地に路線価がつけられている場合にはこれを使います。詳しくは、「2-1.路線価方式での土地の評価額の計算方法」で解説するので参考にしてください。

一方、倍率方式とは路線価がついていない場合に使う計算方法です。固定資産税評価額に定められた倍率を掛けて評価額を算出します。詳しくは、「2-2. 倍率方式での土地の評価額の計算方法」で解説していきます。

②建物評価額の計算方法

建物の評価額の計算方法は、とてもシンプルで、固定資産税評価額と同額になります。建物の評価額の計算方法は、「3. 相続した建物の評価額の計算方法」を参考にしてください。

次章からそれぞれどのように計算するのか詳しく説明していきます。

2. 相続した土地の評価額の計算方法

1章でもお話したように相続した土地の評価額の計算方法は、2つあります。

路線価がある地域は「路線価方式」、路線価がついていない地域は「倍率方式」で計算していきます。
ご自身の相続する土地は、どちらの方法で算出するべきなのか確認してみましょう。

2-1. 路線価方式での土地の評価額の計算方法

路線価が定められている地域では、路線価方式で計算していきます。路線価とは、土地が面している道路につけられる価値のことで、国税庁が定めている指標です。一年に一度見直しがされます。

まずは、対象の土地に路線価がついているのか調べてみましょう。調べ方は、国税庁のホームページ「路線価・評価倍率表」から対象の土地を探します。

国税庁のホームページにいくと下記のような日本地図が出てくるので、対象の都道府県を選択します。

次に、「路線価図」を選択しましょう。すると住所が出てくるので対象の地域を選択します。

対象の地域を選択すると、以下のような地図が表示されます。地図を見ると、道路に「480D」「510F」など数字が書かれています。

この数字が路線価で千円単位の表記です。例えば【480D】と書かれている場合は、480,000円になります。対象となる土地の前を通る道路の路線価で土地の評価額を計算していきます。

実際に以下のような土地の評価額を計算してみましょう。

住宅として使用していた土地100㎡で、路線価が85,000円です。この場合の路線価方式での評価額は、このように計算します。

つまり、この土地の評価額は850万円となります。

2-2. 倍率方式での土地の評価額の計算方法

市街地では路線価が定められていますが、郊外になると路線価が定められていない地域があります。その地域は、倍率方式で計算していきます。

倍率方式では、その土地の固定資産税評価額に一定の倍率をかけて計算します。固定資産税評価額は、毎年4月頃に送られてくる固定資産税課税明細書（納税通知書）で確認できます。

かける倍率は土地によってかわり、国税庁のホームページ「路線価・評価倍率表」から確認することができます。

倍率の調べ方は、路線価の調べ方と同様の手順で、都道府県を選択し、調べたい土地の住所を選択します。市・区を選択すると以下のように「この市区町村の評価倍率表を見る」という項目があるので、選択してください。

すると、倍率表が出てくるので適用地域名を探し倍率を確認しましょう。

例えば、以下の場合の評価額を計算してみましょう。

倍率方式で評価額を計算します。

この場合、評価額は2,400万円となります。倍率さえ確認できれば、計算はとても簡単ですね。

3. 相続した建物の評価額の計算方法

相続した建物の評価額は、とても簡単に計算することができます。

倍率方式と同じように、固定資産税評価額が元となるため、毎年4月頃に送られてくる固定資産税課税明細書（納税通知書）はなくさずに保管しておきましょう。

建物の評価額は、以下の式で計算します。

つまり固定資産税評価額が建物の評価額ということです。

実はこれらの評価額には、減額できるケースがあります。次章では、土地と建物それぞれの減額できるケースを紹介します。

相続税を正しく計算するためにも、当てはまるものがないか確認しましょう。

4. 知っておくべき相続不動産の評価額を減額できるケース

土地・建物の評価額の出し方は上記の通りですが、減額できるケースがあります。減額ができるケースなのに、知らずに多く相続税を支払ってしまうのは絶対に避けたいですよね。

土地と建物の評価額が減額できるケースは土地の形がいびつであったり、土地の一部に私道がある場合など様々です。

ここで以下のケースについて詳しく解説します。

これらに当てはまる場合には、相続税の評価額を計算する際に補正率を掛けて計算をします。そうすると、土地や建物の評価額が減額でき支払うべき相続税も少なくなります。

損をしないためにも減額できるケースに当てはまらないか必ず確認してみてください。

それでは、土地と建物それぞれの減額できるケースをみていきましょう。

4-1. 土地の評価額が減額できるケース①：土地の形がいびつな場合

土地の形がいびつな場合は、いびつな部分の割合に応じて土地の評価額が下がります。正方形又は長方形以外の土地はこれに当てはまります。

土地の形がいびつな場合の計算方法は以下の式です。

まずは、不整形地補正率を算出しなければなりません。かげ地割合に対する不整形地補正率表は以下になります。

参考：国税庁

それぞれの地区区分で分けられている「A・B・C」の違いは土地の面積の違いです。

そして、不整形地補正率を見る際に必要なかげ地割合は以下の式で計算します。

想定整形地とは、いびつな形をしている土地全体を囲む正方形もしくは長方形の土地です。例えば、以下のようになります。

それでは、実際に下記のような場合での土地評価額を計算してみましょう。

最初にかげ地割合から計算していきます。

減額がない場合の評価額は3,300万円なので、300万円以上減額されたことになります。土地の形がいびつな場合は計算方法がややこしいですが、かげ地割合が高ければ高いほど補正率も高くなるので当てはまる場合は、必ず不整形地補正率を入れて計算しましょう。

4-2. 土地の評価額が減額できるケース②：間口が狭い場合

間口が狭い場合も利用しづらいことが理由で、土地の評価額が下がります。減額されるのは路線価方式で評価額が出される地域だけです。

普通住宅地では、間口が8m未満の場合に評価額が減額されます。

計算式はこちらになります。

計算をする際には間口狭小補正率という表を用いて、減額がどの程度なのか知ることができます。下記の表を参考にご覧ください。

参考：国税庁

例えば、以下のようなシチュエーションの場合の評価額を算出してみましょう。

このような場合の土地の評価額を計算してみると以下のようになります。

減額がない場合は3,300万円となり、約100万円評価額が下がります。間口が狭く、間口狭小補正率が1.00よりも小さくなる場合には、間口狭小補正率を掛けて計算するようにしましょう。

4-3. 土地の評価額が減額できるケース③：奥行が短いまたは長い場合

普通住宅地では奥行きが

• 10m未満
• 24m以上

の場合に評価額が減額されます。評価額の計算方法は、以下の通りです。

計算式は、間口の場合と変わりありません。奥行価格補正率は以下の表を参考にしてください。

参考：国税庁

例えば、以下のようなシチュエーションの場合の評価額を算出してみましょう。

このような場合の土地の評価額を計算してみると以下のようになります。

減額がない場合は3,300万円となるので、約200万円の減額です。普通住宅地では、奥行が10m未満もしくは24m以上であれば減額できるので当てはまる場合は、奥行価格補正率を掛けるのを忘れないようにしましょう。

4-4. 土地の評価額が減額できるケース④：分譲マンションの土地の場合

マンションを相続する場合も土地と建物に分けて評価額を出します。建物の評価額の計算方法は変わらず固定資産税評価額と同じです。

土地は、マンション全体の評価額から持分割合の部分が相続税の対象となります。マンションの土地全体の評価額が相続税にかかってくるわけではないのでご安心ください。

マンション全体の評価額は戸建ての土地と同じように路線価方式か倍率方式で算出します。持分割合というのは、マンション全体対して所有する権利割合のことです。

持分割合の確認方法は、マンションの売買契約書や登記簿をご覧ください。敷地権の割合という項目に「987,654分の321」などと記載されています。

つまりマンション全体の評価額にこの割合をかけた金額が相続税の対象となります。

それでは、以下の場合の土地評価額を計算してみましょう。

この場合の土地評価額は以下になります。

土地評価額650万円に建物の固定資産税評価額を足すと分譲マンションの土地と建物を合わせた評価額になります。

4-5. 土地の評価額が減額できるケース⑤：借地の場合

借地の場合にも土地の評価額全てが相続税の対象になるわけではありません。借地の土地の評価額の計算方法は、下記の通りです。

このように評価額を計算する際には、土地を借りる際に交わされる借地権が関係してきます。借地権割合というのは、路線価図を見ると分かります。

路線価図で「89D」と書かれている場合、借地割合は記号Dで60%になります。

具体的に以下の場合の借地評価額を計算してみましょう。

借地の場合は、土地の評価額に借地権割合を掛けるだけなので以下のようになります。

借地であれば、通常の土地評価額よりも借地権割合の分だけ減額されることになります。

4-6. 土地の評価額が減額できるケース⑥：土地の一部に私道がある場合

私道とは土地の所有者が管理する道路のことです。私道は使われ方によって、完全に相続税評価の対象にならないことがあります。

以下のような私道の使われ方の場合に評価額は変わってきます。

特定の人が使う私道なのか、不特定多数の人が使う私道なのかによって評価額に含まれるかが決まるのです。

土地の一部に私道がある場合の土地評価額の計算方法は

• 路線価方式
• 倍率方式

の2パターンあります。

計算式はそれぞれ以下の通りです。

どちらの場合にも通常の土地評価額に30%を掛けるだけです。

実際に以下の場合の土地評価額を計算してみましょう。

この場合、奥行価格補正率が適用されるので評価額は以下のようになります。

奥行価格補正率だけではなく、間口狭小補正率や不整形地補正率も使えるので当てはまる場合は計算に入れてください。

私道が含まれている場合計算がややこしいですが、減額や相続税評価の対象外となることもあるので確認しておきましょう。

4-7. 土地の評価額が減額できるケース⑦：駐車場の場合

相続する土地を貸付の駐車場として利用していた場合にも、相続税評価の減額が可能になることがあります。

ただしどのような状態で駐車場にしていたかによって異なります。以下のような青空駐車場は減額対象外です。

• ロープを張ってあるだけ
• 車止めの石が置いてあるだけ

以下の駐車場であれば、減額の対象となります。

• コンクリートや砂利をしいて舗装している
• 柱や屋根といった構造物がある

これらの場合には、小規模宅地等の特例に該当します。駐車場ということで他者に土地を貸し、貸付事業用宅地等に分類されるので減額が認められるのです。駐車場の場合は、評価額の50%が減額されます。

小規模宅地等の特例については「5. 相続税が軽減できる方法」で詳しくご説明するので、そちらを参考にしてください。

4-8. 建物の評価額が減額できるケース①：賃貸アパート・マンションの場合

建物の評価額で減額できるのは、

• 賃貸アパート
• 賃貸マンション

これら2つの建物を相続した場合です。

最初にお話しましたが、建物の評価額は固定資産税評価額によって決まります。建物をご自身で使っている場合には、固定資産税評価額が相続税評価額になるのですが、賃貸として他者に貸していればその分を減額することができるのです。

減額した建物評価額は下記の計算式となります。

つまり借家権割合と賃貸割合をかけたものの割合が大きければ大きいほど、建物評価額は低くなり、相続税評価額も低くなるというわけです。

それでは、以下のシチュエーションの場合、評価額がどのくらいになるのか計算してみましょう。

計算式に当てはめてみると、以下のようになります。

通常の建物であれば1億2,000万円のところ、賃貸であれば8,580万円になり3,420万円も減額されます。

しかし賃貸物件であっても、空き部屋が多ければ空いているスペース分は引けなくなるため、相続税評価額も上がってしまいます。賃貸物件を建てた際には、なるべく部屋が空いている状態が続かないように工夫したいですね。

5. 相続税が軽減できる方法

先程も少し触れましたが、小規模宅地等の特例を使えばさらに減額できる可能性があります。この特例を利用できれば、評価額を50％から80％も減額できるため大きな節税になります。

小規模宅地等の特例には、以下の3つの土地の場合に適用されます。

まずは土地の種類をみて当てはまる場合には、小規模宅地の特例を使える可能性があります。

特例を使える要件や減額される金額について詳しく説明していきます。

5-1. 住んでいた土地の場合

1つ目は、被相続人か生計同一親族が住んでいた宅地の場合です。特例の適用要件は、以下の通りです。

これらの要件に当てはまる場合は、80%の減額が受けられます。その際の限度面積は330㎡です。

具体的にどのくらい減額されるのかみてみましょう。

この場合、土地面積が330㎡を超えているので、超えた70㎡の部分には80%の減額が受けられません。計算してみると以下のようになります。

つまり3,960万円減額されるので相続評価額は、2,040万円となります。

小規模宅地等の特例を使うと大きな減税ができるので、当てはまる場合はぜひ活用しましょう。

5-2. 貸していた土地の場合

2つ目は、その土地を貸付事業として使っていた場合です。この場合の適用要件は以下になります。

貸付事業とは、

• 貸し付けしているアパート・マンション
• 貸し駐車場・駐輪場

が対象となります。

このように土地を貸付事業として営んでいた場合、減額割合は50%です。限度面積は200㎡となるので減額率は低めですが、当てはまる場合は活用した方が節税になります。

5-3. 事業をしていた土地の場合

3つ目の事業をしていた土地とは、被相続人が商売などをしていてお店を建て事業用として使っていた土地のことです。適用要件は以下になります。

事業用の土地を相続した場合は、相続税の80％を減税でき限度面積は400㎡となります。

小規模宅地等の特例は、要件に当てはまれば計算もシンプルなので利用しやすいです。また、減額率も高いのでまずは利用できないか要件を確かめてみましょう。

まとめ

今回は、相続した不動産の評価額の計算方法について紹介しました。土地と建物の評価額の計算方法には違いがあり、以下のように計算します。

さらに土地と建物それぞれに減額できるケースもあり、知っているかが大きな分岐点になります。減額できるケースは以下の通りです。

これらのケースに当てはまる場合は、減額できる可能性があります。損をしないためにもご自身の相続した土地・建物に該当するところがないか、もう一度ご確認してみてください。

さらに、相続した土地が以下の場合には小規模宅地等の特例も利用できる可能性もあります。

条件が当てはまる場合は、相続税の申告を行うことで減額が適用されます。

また不動産を相続したけど使う予定がないという人は、売却することを検討してみてください。売却することで節税にも繋がります。

相続した不動産を売却する場合には、「【図解でよくわかる】相続した不動産の売却にかかる税金と節税になる特例・控除を解説」も参考にしてみてください。