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「土地を早く手放したいのに全然売れない！」
このようにお悩みの人もいるでしょう。
土地をただ所持しているだけでは税金ばかりがかかり、なにもメリットがないため「売れなくてもいいから手放したい」と悩む人は少なくありません。
売れない土地を手放すには「なぜ売れないのか」を理解し、売れない理由に合わせて以下のような対策をとる必要があります。
- 売り方を変えて仲介で売る
- 土地の買取を利用する
- 寄付や贈与（譲渡）をする
本記事では、以下の内容を説明しています。
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この記事を読むことで、売れない土地を売るための方法や手放す方法がわかりますので、ぜひ最後までお読みください。
目次
1.土地が売れない3つの理由
「土地を売りに出したけど全然売れない！」という場合は、必ず売れない理由があります。
売れない理由を明確にして対処しなければ、売れ残ったまま手放せない状態が続いてしまうでしょう。
土地が売れない場合に考えられる理由は以下の3つです。
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ではこれらの理由について、詳しく解説していきます。
1-1.相場よりも売り出し価格が高い
売り出し価格が周辺の相場価格よりも高ければ、売れ残ってしまう可能性は高くなります。
少しでも高く売りたい気持ちはあるかもしれませんが、相場よりも高い価格で売り出しても、最終的に相場価格以下まで値下げしなければならないなど、売却まで非常に時間がかかってしまうでしょう。
だからこそ、相場に合わせた価格設定にする必要があるのです。
1-2.不動産会社選びに問題がある
実際に販売活動を行う不動産会社選びは、不動産売却において非常に重要なポイントです。
不動産会社はそれぞれ、
- 一戸建ての売却に強い不動産会社
- マンションの売却に強い不動産会社
- 土地の売却に強い不動産会社
といったように得意分野が異なるため、土地を売りたいのに一戸建て売却が得意な不動産会社に売却を任せても、土地売却のノウハウがないため売れるまでに時間がかかってしまうケースもあります。
土地をスムーズに売却するためにも、土地の売却に強い不動産会社を選びましょう。
1-3.土地そのものに問題がある
土地そのものの問題として考えられるのが、以下のようなケースです。
- 利便性が悪くて需要がない場所にある
- 使い勝手の悪い形状の土地
- 土地の大きさが適切でない
- 隣地との境界が曖昧
- 嫌悪施設が周辺にある
- 地盤や土壌汚染に問題がないかはっきりしていない
このような問題がある場合は売れ残ってしまう可能性が高いため、その問題に対して対策をとる必要があります。
2.売れない土地と売れる土地の見分け方
売れる土地と売れない土地にはどのような違いがあるのでしょうか。
まず、売れなくて困っている土地はどちらに当てはまるのかを見てみましょう。
2-1.売れる土地の特徴
売れる土地の特徴は以下の通りです。
- 立地条件がいい土地
- 適度な広さの土地
- 正方形や長方形をした「整形地」
- 建ぺい率と容積率がニーズに合っている
売れる特徴に当てはまるのに売れないのであれば、売り方に問題がある可能性が高いでしょう。
では、売れる特徴について1つずつ説明していきます。
2-1-1.立地条件がいい土地
立地条件とは一般的に以下のようなものを言います。
- 交通利便性
- スーパーや医療機関などの周辺施設
- 街並みなどの環境
- 治安の良さ
極端に言うと、駅チカで主要駅まで電車でさほど時間がかからず、周囲にスーパーやコンビニ、医療機関が充実している街並みがきれいな治安のいい地域は非常に好立地と言えます。
中でも、駅までの距離と主要駅までのアクセスは重要と言えるでしょう。
特に車社会ではない都心部ではこの傾向が強く、交通利便性のいい地域は人気です。
2-1-2.適度な広さの土地
土地は広すぎてもその分価格が上がり、狭すぎても家を建てにくいため売れにくくなってしまいます。
そのため土地は広ければいいというものではなく、適度な広さの土地を購入したいと考えている人が多いため、その地域のニーズに合った広さの土地であれば売れる土地と言えます。
2-1-3.正方形や長方形をした「整形地」
同じ広さの土地であっても、正方形の土地といびつな形の土地では、正方形の方が庭や駐車場のスペースを確保しやすく土地を有効に使った家が建てられるため人気があります。
正方形や長方形の土地は「整形地」と呼ばれ、旗竿地などの「不整形地」より人気も資産価値も高くなるのです。
2-1-4.建ぺい率と容積率がニーズに合っている
土地の範囲内なら広さや高さなど自由に建物が立てられるわけではなく、土地ごとに建ぺい率と容積率が決められており、決められた範囲内でしか住宅を建てられません。
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建ぺい率 |
敷地面積に対する建築面積（建坪）の割合 例：敷地面積80％であれば、100㎡の土地に建築面積80㎡までの建物を建てられる |
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容積率 |
敷地面積に対する延べ床面積（建物の床面積合計）の割合 例：容積率が150％であれば、100㎡の土地に1階が80㎡・2階が70㎡といったように建物すべての床面積合計が150㎡以内で建物を建てられる |
例えば、「建ぺい率30％、容積率50％」の土地があったとすると、敷地面積が200㎡あったとしても建築面積60㎡で延べ床面積が100㎡の住宅しか建てられないということです。
建ぺい率と容積率の高い土地の場合はアパートなどを建てられる土地であるため、価格が高くなり売れにくくなるため、あくまでもエリアのニーズに合った建ぺい率と容積率であることが重要となります。
ニーズに合っている場合は需要が高くなるため、売れる土地と言えるでしょう。
2-2.売れない土地の特徴
売れない土地の特徴は以下の通りです。
- 立地条件が悪い
- 土地の広さがニーズに合わない
- 土地の形状がいびつ
- 土地に不安要素がある
- 周辺に嫌悪施設がある
売れない特徴に当てはまってしまう場合は、売り出し方の見直しに加えて、不動産買取などの仲介以外の方法も検討した方がいいでしょう。
では、売れない特徴について1つずつ説明していきます。
2-2-1.立地条件が悪い
先ほど、立地条件のいい土地は売れやすいことを説明しましたが、それは立地条件が悪ければ売れにくくなるということです。
特に、交通の便が悪い場合は売れにくく価格も下がります。
駅から徒歩15分以上かかる土地は車社会の地域でない場合は避けられる傾向にあり、売れにくくなるでしょう。
2-2-2.土地の広さがニーズに合わない
土地の広さがニーズに合っていない場合も、売れ残ってしまう可能性が高くなります。
国土交通省によると、一住宅当たりの延べ床面積は以下の通り。
東京都と長野県では2倍近くの差があることがわかるため、エリアによってニーズは大きく異なることがわかります。
例えば、50㎡の敷地面積で建ぺい率80％・容積率150％の土地だった場合、建築面積40㎡まで、延べ床面積75㎡までの住宅が建てられることになるため、上記のグラフで見た場合、東京や大阪ではニーズに合った広さと言えますが、他の地域では狭すぎると感じられるでしょう。
そのため、その地域のニーズに合っていない広さの土地は売れ残ってしまう可能性が高くなるのです。
2-2-3.土地の形状がいびつ
先ほど説明した通り、正方形や長方形をしている土地を整形地と呼びますが、それ以外の土地は「不整形地」と呼びます。
土地の形状がいびつであれば土地を有効に使った住宅が建てにくく、避けられる原因となります。
このように形状だけでなく、土地が斜めになった傾斜地や段差のある段差地なども不整形地に含まれます。
2-2-4.土地に不安要素がある
土地を購入するのであれば、自然災害に耐えられる土地がいいと誰しもが思うでしょう。
地盤の強さは特に重要視されるポイントであるため、地盤調査をしていない場合は不安から避けられてしまう可能性があります。
軟弱地盤である場合は、土地を購入しても地盤改良をしなければ住宅が建てられない可能性があるため、余計な費用がかかることかもしれないという不安を持たれる可能性もあります。
2-2-5.周辺に嫌悪施設がある
嫌悪施設とは「周辺にあることで治安の悪化や騒音悪臭、環境汚染をする施設」のことを言います。
瑕疵担保責任の「心理的瑕疵」に含まれており、該当する場合は告知をしなければなりません。
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嫌悪施設一例
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このような施設が周囲にあると、快適な生活が送れないかもしれないという印象から、敬遠される可能性があります。
3.売れない土地を手放す3つの方法
売りに出したのになかなか売れない土地は、どのようにすれば手放せるのでしょうか。
土地を手放す方法は以下の3つ。
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では、それぞれの方法について説明していきます。
3-1.土地の売り出し方を見直す
前述した通り、【2-1.売れる土地の特徴】に当てはまっているのに土地が売れない場合、売出し方に問題がある可能性が高いと言えます。
例えば、売り出し価格が高かったり、不動産会社選びを失敗しているといった原因が考えられるでしょう。
もし、【2-2.売れない土地の特徴】に当てはまっていたとしても、工夫をすることで売れる土地になる可能性も十分にあります。
土地の売り出し方については、【4.売れない土地を売るための4つのポイント】で詳しく説明します。
3-2.早く売却したいなら不動産買取を利用する
価格が下がってもいいから、とにかく早く手放したいという人もいるでしょう。
そのような場合におすすめなのが「不動産買取」です。
不動産買取とは、不動産会社に土地や物件を買い取ってもらうサービスで、売却までの期間が最短数日で完了する早さが特徴です。
不動産買取については、【5. 土地の「買取」を利用して売れない土地を早く売却する方法】で詳しく説明します。
3-3.どうしても売却できないなら寄付や贈与（譲渡）をする
中には仲介で売れず、不動産買取もしてもらえない土地も存在します。
そのような土地は、寄付や贈与（譲渡）で手放さなければなりません。
どのようなところに寄付や贈与（譲渡）ができるかに関しては、【6.寄付や贈与（譲渡）で売れない土地を手放す方法 】で詳しく説明します。
4.売れない土地を売るための4つのポイント
土地を少しでも高く売りたいのであれば、以下の4つのポイントを押さえておきましょう。
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では、これらのポイントについて、1つずつ説明していきます。
4-1.相場以下の売り出し価格にする
土地を売り出しても買い手が見つからない場合は、相場よりも売り出し価格が高い可能性があります。
不動産会社に言われた価格を設定している場合、それが必ずしも相場であるとは限りません。
相場価格を自分で調べて相場に沿った価格かそれ以下の価格に設定してみましょう。
土地の相場価格の調べ方には、4つの方法があります。
- 実勢価格から調べる
- 地価公示価格から調べる
- 相続税評価額（路線価）から調べる
- 査定価格から調べる
それぞれの方法について詳しく知りたい場合は、以下の記事を参考にしてください。
➡土地売却の相場の調べ方！いくらで売れるか自分で調べる方法と注意点
4-2.土地の広さや形を変えてから売り出す
土地に広すぎる・狭すぎる・形がいびつという問題がある場合は、「分筆」や「買い増し」で土地の大きさをニーズに合わせましょう。
4-2-1.土地が広すぎる場合は「分筆」する
土地が広すぎる場合は、分筆をしてから売り出しましょう。
分筆とは、登記上1つの土地を2つ以上に分けて登記し直すことです。
このように、32番という土地を2つに分筆した場合、32番1といったように新たに地番がつけられ、それぞれが独立した土地となり、2つの土地を売り出すということになります。
土地の分筆の流れは以下の通りです。
- 土地の相場を調べる
- 不動産会社に査定を依頼する
- 媒介契約を締結する
- 土地家屋調査士に相談する
- 土地家屋調査士によって法務局・役所での調査を行う
- 現地調査・現地立ち会いをする
- 境界確定測量を行う
- 分筆案の作成をする
- 隣地所有者に立ち会いをしてもらう
- 境界標の設置をする
- 登記書類の作成・申請をする
- 売り方の戦略を立てる
- 不動産会社が販促活動を行う
- 土地購入希望者と条件交渉を行う
- 売買契約をする
- 決済・引き渡しを行う
上記の流れを詳しく知りたい場合は、以下の記事を参考にしてください。
➡土地を分筆して売却する方法を解説！売却の流れや必要な費用・注意点
4-2-2.土地が狭すぎる場合やいびつな場合は隣地を買う
土地が狭すぎたり形がいびつな場合、もしも隣地が使われていない土地や売地であれば、その土地を買うという方法があります。
土地が狭すぎるなら買い増すことで広さを確保でき、土地の形がいびつであれば買い増して整形地に近くなるように分筆することが可能です。
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隣地を買う場合の注意点 買い増すということは、その分土地の購入費用がかかるということです。 |
4-3.土地の不安要素をなくす
土地に以下のような不安要素がある場合は、不安を持たれないように土地の情報をはっきりとさせておきましょう。
- 地盤の不安
- 埋設物の不安
- 土壌汚染の不安
- 隣地との境界の不安
では、それぞれの情報はどうやって明確にするのかについてご説明します。
4-3-1.地質調査（地盤調査）を行う
地質調査を行うことで、前述した不安要素の「地盤・埋設物・土壌汚染」といった不安要素を取り除くことが可能です。
地質調査をすることで、具体的に以下のようなことが明確にできます。
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地質調査にはいくつかの方法がありますが、一般の住宅でもっとも利用されているのが「スウェーデン式サウンディング試験」です。
費用がもっともリーズナブルで、一般住宅の敷地面積であれば10万円前後で依頼できます。
売却後に軟弱地盤であることが発覚し、裁判まで発展してしまったケースもありますので、地質調査は行っておいた方がいいでしょう。
4-3-2.隣地との境界を確定する
隣地との境界が曖昧である場合は、そもそも不動産売買の決済ができません。
境界を確定するために境界確定測量を行いましょう。
境界確定測量をするためにはまず、土地家屋調査士という専門家に依頼をします。
そして、土地家屋調査士と隣地所有者と共に現場で確認を行い、同意が得られれば境界確定書にサインをして境界が確定されます。
ただし、現場確認の前に土地家屋調査士が調査や資料集めなどを行うため、通常3～4ヶ月は必要となりますので、時間がかかることを覚えておきましょう。
境界確定測量にかかる費用は、隣接している土地が官有地（政府が有する土地）であるかどうかで変わります。
100㎡程度の土地で官有地に隣接している場合、官民立ち合いが必要となるため60～80万円程度が相場となり、官有地に隣接していない場合は官民立ち合いは不要であるため、35～45万円程度が相場となります。
4-4.土地の売却に強い不動産会社に変更する
先ほど説明した通り、不動産会社にはそれぞれ得意分野があります。
例えば、
- 一戸建ての売却が得意
- マンションの売却が得意
- 土地の売却が得意
このように得意分野に違いがあるため、土地を売りたいのであれば土地売却に強い不動産会社を選ぶことが重要。
なぜかというと、土地の売却に慣れているということは、その分ノウハウや知識を多く持っているからです。
では不動産会社を変更する場合の不動産会社の探し方について説明していきます。
4-4-1.不動産会社の見極め方
不動産会社の得意分野を見極めるためには、不動産会社に問い合わせをして過去の実績を確認しましょう。
土地の売却実績が多ければ、その不動産会社は土地の売却が得意と判断できます。
得意分野であれば、その不動産の売却に慣れているため、売却までスムーズに進められるでしょう。
4-4-2.複数社に査定を依頼する
不動産会社を変更する場合は必ず複数社に査定をしてもらいましょう。
一社だけでは、査定額が高すぎたり安すぎたりしないか判断できず、信頼できる不動産会社かも見極めが難しくなります。
複数社に依頼をする場合、一括査定を利用すれば何度も同じ情報を入力する必要がなく、一度で簡単に査定依頼ができます。
査定をしてもらう不動産会社を自分で選択できるので、不要なところから連絡がくるといった心配もありません。
一括査定をする場合は、当サイトを運営するホームセレクトの無料サービス「複数いっかつ査定」をご利用ください。
査定について詳しく知りたい場合は、以下の記事を参考にしてください。
➡不動産は査定が重要！査定方法について解説
5.土地の「買取」を利用して売れない土地を早く売却する方法
前述した通り、不動産買取とは不動産会社に土地や物件を買い取ってもらうサービスです。
不動産買取のメリットとデメリットには以下のようなものがあります。
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不動産買取のメリット |
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不動産買取のデメリット |
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このように、不動産買取には多くのメリットがありますが、デメリットに記載した通り売却価格が仲介よりも大幅に下がってしまいます。
例えば、相場では2,000万円ほどで売れる土地だった場合、1,200～1,600万円ほどまで値下がりするということです。
早く売却したい場合や、土地に問題があって仲介での売却が難しい場合には不動産買取がおすすめですが、高く売りたいのであれば仲介で売却すべきでしょう。
買取について詳しく知りたい方は、以下の記事を参考にしてください。
➡土地を買取で売却する時の基礎知識！メリットとデメリットを徹底解説
➡土地買取で売却する時の相場は市場価格の6～8割！最新相場の調べ方
6.寄付や贈与（譲渡）で売れない土地を手放す方法
何をしても売れない土地は、諦めて放置してしまう前に寄付や贈与（譲渡）ができないか確認してみましょう。
寄付や贈与（譲渡）はどのようにすればいいのかについて説明していきます。
6-1.自治体へ寄付する方法
自治体への寄付は、寄付の申し出があった土地を自治体が使用できると判断した場合のみ寄付することが可能です。
自治体に寄付する場合は一般的に以下の手順を踏みます。
- 自治体の担当窓口に寄付できるか相談
- 自治体による土地の調査
- 寄付を受け付けてもらえる場合は書類の記入など手続きを進めて寄付する
相談をする際に、土地の詳細がわかる写真・公図・謄本を用意しておくといいでしょう。
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国には寄付できないの？ 行政で使用する予定のない土地は、維持・管理コストが増大してしまうことから基本的に寄付を受け付けていません。 ただし、2019年3月に財務省は個人が不要になった土地や建物を国に寄付できる新制度の検討を始めたことを発表しており、新制度ができれば境界や利権関係が明確になっているなど条件を満たす不動産は受け入れもらえるようになりますが、現在は検討段階であるため実際に制度ができるのはまだ先のことになると考えられます。 |
6-2.個人に贈与（譲渡）する方法
土地を贈与する場合、隣人に無償でもらってもらうことができないかを聞いてみましょう。
もしも土地を広げることで駐車場など有効活用できそうだと判断してもらえれば贈与を受け入れてくれるかもしれません。
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贈与（譲渡）する場合に気を付ける点 気を付けなければいけないのが、無償の贈与であっても贈与税が発生するということです。 贈与（譲渡）の税金に関して詳しく知りたい場合は、以下の記事を参考にしてください。 |
7.売れない土地を放置してはいけない
土地を放置することはメリットがないだけでなく、以下のようなデメリットが発生します。
- 税金を払い続けなければならない
- 近隣トラブルになる可能性がある
- 資産価値が下がる可能性がある
これらのデメリットについて見てみましょう。
7-1.税金を払い続けなければならない
土地を持ち続けるということは、固定資産税や都市計画税が毎年発生するということです。
固定資産税も都市計画税も土地を手放さない限り、毎年支払い続けなければなりません。
使わない土地をただ持っているだけで毎年税金の出費がかさんでしまうため、早く手放すべきなのです。
7-2.近隣トラブルになる可能性がある
放置している土地であっても土地の所有者として管理責任はあります。
土地を放置したまま管理せずにいると、
- 雑草が隣地にまで広がる
- 虫が発生する
- ごみの不法投棄
- 犬や猫の糞の放置
- 無断使用
といったことが起こり、近隣トラブルになる可能性も。
近隣トラブルから慰謝料や損害賠償請求などに発展してしまうこともあるので注意が必要です。
7-3.資産価値が下がる可能性がある
土地の評価額は、評価替えという3年ごとに見直される制度によって変動します。
建物のように毎年資産価値が下がるということはありませんが、放置している間に土地の評価額が大きく下落ししまう可能性もあるので注意が必要です。
8.売却や処分に対して適切なアドバイスをしてくれる不動産会社を選ぼう
売れない土地をどうすべきか悩んだ場合は、結果どのような対処をするにしても信頼できる不動産会社を見つけることが大切です。
正しい不動産会社選びができれば、売却をするにしても処分をするにしても適切なアドバイスをしてもらえます。
【4-4-2.複数社に査定を依頼する】でもお伝えした通り、まず複数の不動産会社に査定をしてもらいましょう。
複数社に査定をしてもらう場合は、簡単に査定依頼ができる一括査定の利用がおすすめです。
一括査定をする場合はぜひ「複数いっかつ査定」をご利用ください。
9.まとめ
土地を手放すための方法は以下の通りです。
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今まで売りに出しても売れなかった土地は、
- 相場以下の売出し価格にする
- 土地の広さや形を変えてから売り出す
- 土地の不安要素をなくす
- 土地の売却に強い不動産会社に変更する
このように売り出し方を見直すことで売れるようになる可能性があります。
高く売るよりも早く売ることを重視したい場合や、売ることが難しい土地は不動産買取がおすすめです。
仲介でも買取でも売ることができない場合は、自治体への寄付か隣人に贈与ができないか確認をしてみましょう。
土地を手放さずに放置していると以下のようなデメリットがあるため、放置はおすすめできません。
- 税金を払い続けなければならない
- 近隣トラブルになる可能性がある
- 資産価値が下がる可能性がある
売れない土地をどうすべきか判断するためにも、的確なアドバイスをくれる不動産会社選びが重要となります。
まず、不動産会社の選び直しから行ってみましょう。
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