2022年の税制改正により、住宅ローン減税(控除)は2025年の12月31日まで延長されました。
「2025年までなら、まだ少し時間がある」と思った人もいるでしょう。

しかし、住宅ローン減税の控除額は入居時期で変わるため、2024年以降に入居すると控除額が引き下げられます。また、省エネ基準などに適合していない一般の新築住宅については、建築確認や建築時期によっては住宅ローン減税の対象外になります。

2023年現在住宅購入を考えている人は、入居や建築確認のタイミングによって控除内容が不利になる可能性に注意しましょう。今回は、住宅ローン減税の改正内容と注意点、住宅の買い時について解説します。

2022年に改正された住宅ローン減税をおさらい

まずは、2022年に改正された住宅ローン減税の内容をおさらいしましょう。

<【2023年】住宅ローン減税の概要>

• 控除率：一律0.7％（改正前：1％）
• 所得要件：原則、合計所得金額2,000万円以下※特例居住用家屋は所得金額1,000万円以下
• 床面積要件：原則、50㎡以上　※特例居住用家屋は床面積要件が40㎡以上50㎡未満

住宅種別 (控除期間)	環境性能による住宅の分類	2022-2023年入居 の借入限度額 (最大控除額)	2024年-2025年入居 の借入限度額 (最大控除額)
新築住宅 (13年間) ※「4.一般の新築住宅」の控除期間は2024年以降10年間になる	1.長期優良住宅・認定低炭素住宅	5,000万円 （455万円）	4,500万円 (410万円)
	2.ZEH水準省エネ住宅	4,500万円 (410万円)	3,500万円 (319万円)
	3.省エネ基準適合住宅	4,000万円 (364万円)	3,000万円 (273万円)
	4.その他の住宅	3,000万円 (273万円)	・2,000万円(140万円) ・※所定の条件を満たさなければ対象外
中古住宅 (10年間)	上記1～3に該当する長期優良住宅や省エネ住宅など	3,000万円 (210万円)
	4.その他の住宅	2,000万円 (140万円)

※「4.その他の住宅」については、2023年末までに新築の建築確認を受けているか、2024年6月30日までに建築されている場合のみ2024年以降も10年間住宅ローン減税の対象になる。それ以外の「4.その他の住宅」については、2024年以降は住宅ローン減税の対象外となる

出典：国税庁「No.1211-1 住宅の新築等をし、令和4年以降に居住の用に供した場合（住宅借入金等特別控除）」「No.1211-3 中古住宅を取得し、令和4年以降に居住の用に供した場合（住宅借入金等特別控除）」

2022年に行われた税制改正では、住宅ローン減税の控除率が1％から0.7％に引き下げられたことが大きな話題になりました。しかし税制改正による変更点は、控除率だけではありません。

新築住宅の場合、入居年が2024年以降になると最大控除額が引き下げられます。新築住宅の中でも省エネ基準などに適合しない「その他の住宅」については、2024年以降は所定の条件を満たす住宅しか住宅ローン減税を受けられません。 一方、中古住宅については入居年で控除内容が大きく変わることはありません。これから住宅購入・建築を考えている人は、こうした住宅ごとの違いを考慮したうえで買い時を考える必要があります。

新築住宅は2024年以降の入居になると控除額が大きく引き下げられる

先述のとおり、新築住宅(マンション・建売・注文住宅などを含む)は入居年や住宅の種類によって2024年以降の控除条件が大きく変わります。

まず、2024年以降はどの新築住宅であっても住宅ローン減税の最大控除額が引き下げられます。最大控除額とは、住宅ローン減税によって軽減される所得税・住民税の最大額のこと。たとえば2023年中に購入・建築契約をしても、入居が2024年以降になると、減税される金額が少なくなってしまうということです。

次に気を付けたいポイントは、新築住宅で「その他の住宅」に該当する場合です。以下で詳しく見ていきましょう。

特に注意したい新築住宅の「その他住宅」とは

新築住宅における「その他の住宅」とは、長期優良住宅、認定低炭素住宅、ZEH水準省エネ住宅、省エネ基準適合住宅に該当しない、その他の一般住宅を指します。 マンションでも戸建てでも、購入・建築する住宅が「その他の住宅」に該当する場合、2024年以降は住宅ローン減税の内容が以下のように変わります。

<「その他の住宅」の変更点(2024年以降)>

• 住宅ローン減税の適用要件：「2023年12月31日までに建築確認を受けている」か「2024年6月30日までに建築されたもの」のみ対象になる
• 借入限度額：3,000万円から2,000万円に引き下げられる
• 控除期間：13年から10年になる

 

特に気をつけたいのが適用要件です。建築確認が2024年以降になる、あるいは2024年6月30日以降の建築になってしまうと、住宅ローン減税そのものが対象外になってしまいます。

注文住宅の場合は建売住宅やマンションより工期が長くなる可能性もあるため、建築確認および建築日には十分に気をつけましょう。 最近は省エネ基準を満たす住宅が徐々に増えているものの、建築業界は慢性的な人手不足や建材費の値上がりによる物件価格の高騰といった種々の問題があります。省エネ基準を満たす住宅の浸透には、まだまだ時間がかかるでしょう。

したがって、これから購入予定の住宅が「その他の住宅」である可能性は十分にあります。購入の際は、住宅の種別と建築・入居時期などをよく確認してください。

住宅ローン減税を最大限活用するポイントは買い時と年収

住宅ローン減税を最大限活用するためには、何に気をつければいいのでしょうか。ポイントは住宅の買い時と年収です。

活用ポイント①結局、いつ買えばいいの？ベストな買い時とは

ここでは、住宅の種類によってベストな買い時について見ていきましょう。

• 新築住宅の長期優良住宅・低炭素住宅・ZEH水準省エネ住宅・省エネ基準適合住宅

一定の省エネ基準を満たす住宅については、2024年以降の入居によって最大控除額が500万円～1,000万円下がります。できる限り控除額を増やしたい人は、すでに建築済の物件を探して2023年入居を目指すのも一つの方法です。ただし、先述のとおり省エネ基準を満たす住宅は少しずつ増えてはいるものの、そこまで数が多くありません。まずは、不動産会社に相談してみるといいでしょう。

• 新築住宅のその他の住宅

その他の住宅については、早急に購入を検討しましょう。 その他の住宅の場合、2024年以降の入居は控除額が大幅に下がるうえに、控除期間は10年間に短縮されます。また、2023年12月31日までに建築確認ができている、もしくは2024年6月30日までに建築できていない住宅は住宅ローン減税そのものを受けられません。できれば2023年入居を目指しましょう。 建売住宅であれば、建築済で即入居できる物件もあります。不動産会社と相談して、2023年中に入居できる物件を探してみるのも一つの方法です。

• 中古住宅

中古住宅の場合は、入居年に関係なく2023年も2024年も同条件で住宅ローン減税を受けられます。また、中古住宅であればすでに物件は完成していて入居までの期間も短いことから、新築住宅よりも余裕を持って検討できるでしょう。現在の住宅ローン減税期間は2025年末までとなっているため、それまでにじっくりと適した物件を探してみてください。中古住宅は省エネ基準を満たす住宅とその他の住宅とで控除額に1,000万円の違いがあるため、入居時期よりも物件の省エネ性能に注視して検討することをおすすめします。

活用ポイント②自分の年収ならどれだけお得になる？年収別の控除限度額目安

もう一つの活用ポイントは、住宅ローンを組む人の年収です。住宅ローン減税で軽減される税金は自身の納税額がベースです。たとえ同じ借入金額でも、年収によっては軽減される税金が違います。また、先述したとおり入居年によっては控除限度額が変わります。 ここでは、年収別・入居年の控除限度額を以下の表にまとめました。

<新築の「その他住宅」を購入する場合>

（前提条件）

・家族構成：夫35歳(会社員)/妻30歳(専業主婦)/未就学の子ども1人

・所得控除：給与所得控除・社会保険料控除(年収の15％で計算)・基礎控除・配偶者控除を適用

・住宅ローン：固定金利年1.0％/元利均等返済・ボーナス払いなし/返済期間35年

年収	借入金額2,500万円	借入金額3,000万円	借入金額3,500万円
年収300万円	2023年まで：92.3万円 2024年以降：71万円	2023年まで：92.3万円 2024年以降：71万円	2023年まで：92.3万円 2024年以降：71万円
年収400万円	2023年まで：169万円 2024年以降：130万円	2023年まで：169万円 2024年以降：130万円	2023年まで：169万円 2024年以降：130万円
年収500万円	2023年まで：190万円 2024年以降：140万円	2023年まで：228万円 2024年以降：140万円	2023年まで：245万円 2024年以降：140万円
年収600万円	2023年まで：190万円 2024年以降：140万円	2023年まで：228万円 2024年以降：140万円	2023年まで：256万円 2024年以降：140万円
年収700万円	2023年まで：190万円 2024年以降：140万円	2023年まで：228万円 2024年以降：140万円	2023年まで：256万円 2024年以降：140万円

※上記シミュレーションはあくまで概算値です。計算を単純化するため、年収や所得控除、家族構成などは13年間(2024年以降は10年間)一切変わらない前提で計算しています

たとえば年収300万～400万円の場合、借入金額を増やしても減税額が変わることはありません。 しかし年収500万円以上になると、借入金額を増やすとその分控除できる金額が増えます。ただし、新築住宅は2024年以降、控除金額が大幅に下がります。年収だけではなく買い時・入居時期も考慮したうえで、住宅ローン減税を活用しましょう。

2026年以降の住宅ローン減税はどうなる？

2023年現在の住宅ローン減税制度は、2025年の12月31日までとなっています。 2026年以降は延長されるのか、内容が改正されるのかどうかは公表されていないため、現時点では今後の制度動向はわかりません。 とはいえ、住宅ローン減税制度自体は1972年に始まり、昭和から平成、令和へと制度の内容を変えながら長期的に継続してきた制度です。建築業は日本の基軸産業であり、それを支える住宅ローン減税制度が2026年以降に全くなくなるのは現実的ではありません。

ただし、2022年の税制改正の背景には、住宅ローン控除の金額よりも住宅ローン金利のほうが低いという「利ざや」問題がありました。年1％から年0.7％に引き下げられた控除率については、再び上がる可能性は低いでしょう。 したがって、住宅ローン減税制度は今後延長されても、今より内容が良くなるという期待はあまりできません。将来的に住宅購入を考えている人は、いつか内容が良くなることを期待して購入時期をずらすよりも、現状の制度で控除をうまく活用する方法を考えましょう。 住宅ローン控除の適用は「購入時期」ではなく「入居時期」によって決まります。住宅は買ってもすぐに住めるわけではないため、いつか購入を考えているなら早めに動き出すことをおすすめします。

まとめ

住宅ローン減税制度は「入居年」によって控除内容が大きく変わります。特に新築住宅は2024年以降に控除額が大きく引き下げられるうえ、所定の要件を満たさなければ住宅ローン減税そのものを受けられないため要注意です。

将来的に住宅購入を予定している人は、この機会に各家庭の住宅購入時期を考えてみてください。住宅の種別や年収によっては、急いで検討したほうが住宅ローン減税をフル活用できるかもしれません。

建築済の建売住宅であれば、実際の物件を確認してから検討でき、入居までの時間も比較的短くなっています。弊社ホームセレクトでも複数の建売住宅を取り扱っているため、住宅ローン減税の活用や入居時期などのご相談があればお気軽にご相談ください。